不動産の基礎知識やお役立ち情報の記事一覧｜浜松市南区の不動産売却はセンチュリー21浜松不動産販売｜センチュリー21浜松不動産販売

浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。

不動産を売却する際に知っておきたい、基礎知識やお役立ち情報をお届けします。

毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産高値売却に向け、今のうちから不動産売却のノウハウを身につけてください。

「できるだけ高値で不動産を売却したい」「何から始めればいいかわからない…」

そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。

今回のテーマは、「不動産売却における３つの耐用年数とは」。

少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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３つの耐用年数とは

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◆そもそも、耐用年数とは？

耐用年数とは、建物や機械などの長期利用する固定資産について、利用に耐えられる年数のことを指します。主に税務上で減価償却を行う際に、その計算の基礎として使います。

例えば、3000万円の価値がある不動産があり、その耐用年数が20年と設定されていたとしましょう。その場合は年々 3000万÷20年＝150万円 ずつ資産価値が減少していき、20年後には資産価値が0円となる、ということです。

たとえ資産価値が0円になったとしても、そこに住めなくなるわけではありません。あくまでも資産価値が0になっただけで、居住することは可能です。

ここでご説明したのは、「理論としての耐用年数」です。

耐用年数は、3つの決め方があり、そのうちの2つ「物理耐用年数」と「法定耐用年数」が、不動産売却の際に関わってきます。

重要なのは、法定耐用年数が、建物価値の残存期間をあらわしているわけではないということです。法定耐用年数が過ぎたからといって、建物の寿命が尽きるわけではありません。

◆3つの耐用年数の決め方

それでは、不動産売却の際に関わる2つを含む、3つの耐用年数の決め方を詳しく見ていきましょう。

【物理的耐用年数】

物理的耐用年数とは、その言葉通りに「モノ」の劣化によって、物理的に使用できなくなるまでの年数のことです。

建材の品質や構造物の仕組みを維持することができる期間ですから、使用状況によって変化しやすい不動産の耐用年数を表すことにはあまり用いられません。どちらかというと、不動産よりは電化製品やバッテリーなどに使われることが多いようです。

【法定耐用年数】

法定耐用年数とは、不動産の価値を公平に算出するため、国が設定している年数です。

税法上、価値を有する期間ということになっており、法定耐用年数を経過しても使用できなくなるというわけではありません。

法定耐用年数は、不動産に課される固定資産税を算出する際に用いられます。

「法定」という言葉が使われているため、なんだか絶対的な基準のように感じますが、単に財務省令によって定められた減価償却費の算定基準に過ぎない、と覚えておいてください。

【経済的耐用年数】

経済的耐用年数とは、その「モノ」の価値がなくなるまでの年数のことです。物理的耐用年数はモノが壊れるまでの年数を表していますが、こちらはモノの価値がなくなるまでの年数となります。

劣化の程度や建物の機能、将来的に行われるメンテナンスなどを考慮しながら耐用年数を算出します。物理的耐用年数よりも算出しやすいものの、やや公平性に欠ける部分があるため、不動産の耐用年数を決める場合は法定耐用年数を用いられることが多いようです。

◆耐用年数は建物だけ

耐用年数は経年劣化が生じるものに適用されるため、土地には適用されません。あくまでも経年劣化が生じる物件だけとなっていますのでご注意ください。

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本日は以上となります。

センチュリー21浜松不動産販売では、お客様の事情やご要望を考慮した不動産買取を行っております。

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・不動産をできるだけ早く売って現金化したい

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・購入希望者の内覧や条件交渉の対応が難しい

・仲介売却ではなかなか購入者が見つからないので早く売りたい

・他社での買取り金額では納得出来ない

他不動産会社様に「買取できない」といわれた物件でも、お住み替えの提案ができるよう誠心誠意ご対応させていただきます。

もちろん高価買取りが出来るよう精一杯努力させて頂きます。

お気軽にご相談くださいませ。（相談料無料）

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今回のテーマは、「市街化調整区域の物件を売却するときの流れ」。

少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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市街化調整区域を売却するときの流れ②

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◆新しい活用法を考えてみる

農業関係者に売ることが難しく、宅地の転用も難しい場合は、新しい活用法を考えてみるのも一つの手です。

例えば、建物を必要としない駐車場なら建築許可が下りやすい可能性があります。ただし、周辺の環境によっては需要が見込めない場合もあるので、そういった場合は、建築業者の資材置き場として提案してみてはどうでしょうか。

また、近年注目されているのが太陽光発電のソーラーシステムの設置場所としての利用です。日当たりや送電線の整備、周辺の住宅への反射光など各種条件はあるものの、エコな太陽光発電は今後も需要が見込めるでしょう。

市街化調整区域の売却は条件が厳しく、難しいものです。しかし、田舎暮らしや昔ながらの古民家のリノベーションなどで注目されつつあります。

いろいろな条件や制度をしっかりと把握し、よりよい活用へ向けて売却できるようにしたいですね。

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本日は以上となります。

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次回もどうぞお楽しみに！

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今回のテーマは、「市街化調整区域の物件を売却するときの流れ」。

少しでも皆様のお役に立てれば幸いです

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市街化調整区域を売却するときの流れ①

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◆地目の確認をしましょう

地目（ちもく）とは、土地の用途による区分のことです。売却したい土地の登記簿で地目を確認してください。

例えば、地目が「農地（田または畑）」であった場合、農地法という法律によって、原則として農業を営む人でなければ購入できないことになります。そのため、買主がその土地を「宅地」として購入したい場合は、農地から宅地への「転用」という手続きが必要となります。

転用の許可は各市町村にある農業委員会というところで行われますが、土地によっては農地以外の利用に厳しい制限がされているため、転用の許可が下りない可能性が高いです。

【地目が農地（田または畑）の場合】

地目が農地（田または畑）となっていて、そのまま農地として売る場合も注意が必要です。古くから先祖代々受け継いだ土地で農業を営んでいた、となると、本家筋や分家筋などで細かく土地の所有者が分かれている場合があるからです。

バラバラの場所にある土地や、大人数で共有している場合などは売れにくいため、親族間で交換するなどして、まとまった土地、単独所有の土地にしておきたいところですが、現実的にはなかなか難しいようです。

【地目が宅地の場合】

地目が宅地となっているからといって安心はできません。市街化調整区域の場合は、建築許可が下りなければ、地目が宅地であっても住宅を建てることができないからです。

自治体の条例によって、区域指定の条件が緩和されたエリアであれば、許可は下りやすいといえます。条件の緩和されたエリアは自治体によって違いますが、例えば、住宅が密集している、指定された道路に面している、上下水道が整備されている、などといったものがあります。

その他、都市計画事業、土地区画整理事業、市街地再開発事業、住宅街区整備事業などによって開発された区域によっても制限が緩和されることがあるようです。

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本日は以上となります。

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今回のテーマは、「市街化調整区域とは？」。

少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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市街化調整区域とその注意点

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◆市街化調整区域とは？

都市計画区域内の土地は、都道府県が定めた都市計画によって「市街化区域」と「市街化調整区域」、「非線引き区域」というものに分けられます。

市街化区域は「すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」と定義付けられていますが、市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」として指定されているため、お家など建物の建築に当たっては建て方や規模に関してさまざまな厳しい制限があります。

一般的にはあまり建物がない、田んぼや畑が広がる土地が多く、駅から遠いなどといった立地が多いようです。

◆市街化調整区域の物件を売却するときの注意点

市街化調整区域は主に農業用地として確保されていて、一部が宅地として建築基準の緩和がされています。行政から自然を守るための取り組みも行われているため、土地や家の売買では注意が必要となります。

【建築物が制限されている】

市街化調整区域では基本的に商業施設や賃貸マンションを建てることができません。また、すでに家が建っている宅地であっても、建て替えや建て増しには各市区町村への確認が必要となります。

個人住宅で建築できる可能性があるものは、農林水産業を営む人の住宅や、行政での許可をきちんと取っている場所での住宅などが主です。

その他も細かい規則が各都道府県によって決められているので、必ず確認する必要があります。

【不動産としての評価が低い】

市街化調整区域には、公共施設や商業施設が少なく、道路や上下水道などのライフライン設備が行き届いていない場合が多くあります。したがって、不動産としての評価が低くなりやすいエリアといえます。売却できたとしても、市街地に比べて安い価格の取引となってしまうでしょう。

【住宅ローンの融資審査が難しい】

住宅ローンを申請すると、金融機関は土地や建物を担保にして融資を実行してくれます。しかし、市街化調整区域は不動産としての評価が低いため、審査が通らない恐れがあります。

そのため、せっかく買い手がついたのに住宅ローンが組めず、契約が解除になるケースも考えられます。

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本日は以上となります。

ご売却のご相談や、査定をご希望の方は下記よりご連絡いただければ幸いです。

次回もどうぞお楽しみに！

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「古家付き」と「更地」はどっちがお得？

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◆「古家付き」と「更地」はどっちがお得？

4回にわたってご説明させて頂きましたが「古家付き」と「更地」どちらにもメリットとデメリットがあることがご理解いただけたと思います。

売却活動前のコストを抑えたいなら、解体費用や不用品処分の費用がかからない「古家付き」。少しでも早く、トラブルなく売却したいなら、契約不適合責任のリスクが少ない「更地」。

何を優先したいかによって、「どちらがお得か」の判断も変わってきます。

とはいえ、立地も管理状態の良くない古家をそのままにしておくと、「ただでもいらない」不要な物件として廃屋と化してしまう可能性もあります。反対に「こんな古家は価値がない」と思っていたら、意外なところで購買希望者が見つかることもあります。

客観的に不動産を判断してもらうためにも、売却の仲介や買取を得意とする不動産会社に相談してみると良いでしょう。最適な売却方法がきっと見つかるはずです。

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本日は以上となります。

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さて前回は、「更地」のまま不動産を売却するメリットを紹介しました。

今回は、「更地」にするデメリットについて、詳しく解説していきます。

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「更地」で売却するデメリットは？

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すでに建物がある土地を「更地」として売りに出すためには、まず、解体作業を行うことになります。

前回もお伝えしたように、解体費用は木造では坪3～5万円程度と言われています。軽量鉄骨造や、鉄筋コンクリート造の建物ではさらに高くなります。

それでも更地にしたほうがいいのか、それとも古家付きのまま売却したほうが得なのか。更地にするメリットとデメリットを見極め、お手持ちの不動産の特性をよく吟味して判断してください。

◆「更地」にするデメリット

・解体と不用品処分にお金と労力がかかる

古い家を取り壊すには、相応のコストがかかります。延べ床面積30坪程度の木造住宅なら、おおむね90万円～150万円の解体費用が目安。

また、相続した家屋では、家具や家電品、生活用品などそのまま残されていることが多いですが、それらの処分を行うのも、かなりの手間とコストがかかることを覚悟しなくてはなりません。一般ごみの仕分け、粗大ごみの引き取り、リサイクル製品の処分などは、回収日が限られているため、計画的に行っても相当の期間を必要とするでしょう。

更地にすることを決めたら、まずは不用品をどうするか？から考えなくてはなりません。

・固定資産税が高くなる

税法上、更地は「非住宅用地」として扱われ、住宅がある土地「住宅用地」より、固定資産税が高くなります。

200平米以下の土地の場合、更地の固定資産税は、家付きの土地の約4倍、200平米以上の土地の場合の固定資産税は、家付きの土地の約3倍になります。

売れない期間が数年に及ぶと、その分、税金面の負担も多くなるということです。

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本日は以上となります。

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さて前回は、「古家付き」のまま不動産を売却するメリットとデメリットを紹介しました。

今回は、「更地」で売却するケースを見てみましょう。

建物がある土地を更地にして売却するには、解体作業をしなくてはなりません。解体の手間や費用がかかる「更地」にするメリットは、どんなところにあるのでしょうか。

詳しく解説していきます。

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「更地」で売却するメリットは？

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すでに建物がある土地を「更地」として売りに出すためには、まず、解体作業を行うことになります。

前回もお伝えしたように、解体費用は木造では坪3～5万円程度と言われています。軽量鉄骨造や、鉄筋コンクリート造の建物ではさらに高くなります。

それでも更地にしたほうがいいのか、それとも古家付きのまま売却したほうが得なのか。更地にするメリットとデメリットを見極め、お手持ちの不動産の特性をよく吟味して判断してください。

◆「更地」にするメリット

・買い手を見つけやすくなる

一般的に申し上げて、「更地」のほうが早く買い手が見つかる可能性が高いです。これから家を持とうとする場合は、「家付きの土地」より「土地のみ」のほうがイメージが湧きやすく、必要な経費も分かりやすいからです。

また、古家を取り壊した更地なら、ガス、水道、電気といったライフラインがすでに引き込まれています。すぐに建設を開始できて施工期間が短く住むため、買い手がつきやすいのです。この点、古家を取り壊した更地は、元が駐車場などの更地よりも有利と言えるかもしれません。

・買い手が見つかるまでの手間がなく、有効活用もできる

家付きの土地は、買い手がつかず売却活動を続けている間にも建物の老朽化が進みます。定期的な掃除や風通し、小動物や害虫の侵入などにも気を配る必要があり、維持管理・メンテナンスに手間もお金もかかります。

でも、建物がない更地なら、その心配がありません。

更地にしてしまえば、購入条件が合う買い手がすぐに見つからなくても、別の用途で土地を使う道もあります。例えば駐車場にしたり、資材置き場などの用途で企業に貸し出したりすれば、賃料収入を得ることも可能かもしれません。

・「契約不適合責任」のリスクがほぼない

古家付きの物件は、「契約不適合責任」により、売却後もトラブルになる可能性があります。

その点、何もない土地である「更地」なら、売却後にトラブルになるリスクは低いと言えます。早く不動産を手放してすっきりしたいという人にとっては、売却後に煩わされる可能性が少ない更地のほうが向いていると言えます。

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本日は以上となります。

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さて前回は、資産価値が低い不動産を相続した場合の、売却方法についてお話ししました。

家屋付きのまま売却するのか、それとも更地にして売却したほうがいいのか？ ……と、判断に迷う方が少なくありません。

今回は、「家付き」「更地」デメリットをお伝えしたいと思います。

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「古家付きの土地」はそのまま売れる？②

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前回は「古家付き」のまま売却するメリットをお話いたしましたがその反面デメリットもありますので、両面を知ることが肝心です。

◆「古家付き」のまま売却するデメリット

・「契約不適合責任」を問われる可能性がある

「契約不適合責任」とは、売却した物件が契約の内容に適合しないことがわかったとき、売主が買主に対して負う責任です。

古家の場合、管理状態によっては雨漏りやシロアリ被害などが見つかることが珍しくありません。相続などで手に入れた家も、空き家になってからの期間が長いほど、建物の劣化は進んでいます。売却活動中も維持管理・メンテナンスに気を配り、常に現状を正しく把握しておかないと、売却後にトラブルになる可能性が高いということを覚えておきましょう。

・売却金額が安くなる

古家付きの物件は、「立地の良さ」や「古民家としての魅力」といった訴求ポイントがないと、買い手が付きにくい傾向があります。買主が更地にしようと考えている場合、解体費用の負担を考慮するため、金額交渉の面では不利になる可能性もあります。

なお、古家付きの物件を不動産会社に買い取って貰う場合は、不動産会社によって売り方の戦略が異なります。複数の不動産会社に査定を依頼すると、良い条件を提示してくれるところが見つかるかもしれません。

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本日は以上となります。

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 浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。

不動産を売却する際に知っておきたい、基礎知識やお役立ち情報をお届けします。

毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産高値売却に向け、今のうちから不動産売却のノウハウを身につけてください。

「できるだけ高値で不動産を売却したい」「何から始めればいいかわからない…」

そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。

さて前回は、資産価値が低い不動産を相続した場合の、売却方法についてお話ししました。

家屋付きのまま売却するのか、それとも更地にして売却したほうがいいのか？ ……と、判断に迷う方が少なくありません。

そこで今回から3回にわたって、「家付き」「更地」のメリット・デメリットをお伝えしたいと思います。

初回は「資産価値ゼロ」とされる古家付きの土地を、そのまま売却するケースを分析してみましょう。

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「古家付きの土地」はそのまま売れる？①

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前回もお伝えしましたが一般的には、一戸建ての価値は築20年ほどでゼロになると言われています。

根拠は、木造住宅における税法上の耐用年数が22年と定められていること。「資産価値がない古家は、更地にしないと売却しにくい」と考えても不思議ではありません。

しかし、物件を探す人にとっては「古家付き」ならではの魅力もあります。

◆「古家付き」のまま売却するメリット

・解体費用がかからない

売主にとって、古家付きのまま売却するメリットは、なんと言ってもコスト面です。まず、家の解体費用がかかりません。

家の解体費用は、躯体の構造や坪単価でだいたい決まります。あくまで目安ですが、木造では坪3～5万円程度。延べ床面積が30坪の家なら、90万円～150万円の解体費用がかかりますが、古家付きのまま売却すれば、売主が解体費用を負担しなくて済みます。

・固定資産税を節約できる

築20年以上を経過した古家は、資産価値が低い分、税金が安くなります。

土地に建物が残っていれば、「固定資産税の住宅用地の特例」が適用されるため、固定資産税や都市計画税が安くなります。マイホーム所有者への負担軽減措置ですが、空き家にも適用されます。

なかなか物件が売れないときでも、少ない税負担で売却活動を継続できるということです。

・「家」と「土地」の両方からアプローチできる

物件を探す人の中には、「古家を購入したい」という人も一定数います。

近年は、安く購入できて自分好みにリフォーム・リノベーションができる「古民家」の人気が高まっており、古民家を専門とする不動産会社やマッチングサイトもあるほど。古家だから売れないわけではありません。

また、「古家付きの“土地”」という売り方をするケースもあります。家ではなく、土地の価値を強調することで、宅地を欲しがる人にも訴求することができるのです。「家」と「土地」、両方の購入希望者にアピールすることで、売却のチャンスも広がります。

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本日は以上となります。

センチュリー21浜松不動産販売では、お客様の事情やご要望を考慮した不動産買取を行っております。

■こんな方に■

・不動産をできるだけ早く売って現金化したい

・ご近所に売却を知られることなく進めたい

・購入希望者の内覧や条件交渉の対応が難しい

・仲介売却ではなかなか購入者が見つからないので早く売りたい

・他社での買取り金額では納得出来ない

他不動産会社様に「買取できない」といわれた物件でも、お住み替えの提案ができるよう誠心誠意ご対応させていただきます。

もちろん高価買取りが出来るよう精一杯努力させて頂きます。

お気軽にご相談くださいませ。（相談料無料）

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不動産買取をご検討中の方や相続でお悩みの方は、ぜひ当社にお任せください。

経験豊富なスタッフによる細やかな対応をさせていただきます。

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浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。

不動産を売却する際に知っておきたい、基礎知識やお役立ち情報をお届けします。
毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産高値売却に向け、今のうちから不動産売却のノウハウを身につけてください。
「できるだけ高値で不動産を売却したい」「何から始めればいいかわからない…」
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さて前回は、不要な不動産を相続した場合の対応法をお話ししました。
「賃貸に出す」「売却する」「寄付する」「相続放棄する」の4つをご紹介しましたが、今回はそのうちのひとつ、「売却する」方法を掘り下げてみたいと思います。

資産価値や利便性が低く、売りたくても買い手がつかない不動産でも、やり方しだいで売却できるケースもあります。不動産売却の知識のひとつとして、ぜひお目通しください。

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相続した不要な不動産を売却する方法②
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◆築年数の古い家を相続したら更地にすべき？

一戸建ての価値は築20年ほどでゼロになると言われます。これは、木造住宅における税法上の耐用年数が22年と定められているからです。築年数が20年以上経過した古い木造住宅を相続した場合、更地にしたほうが良いのか迷う方もいると思います。

たしかに資産価値が低い建物がある土地は、売却が難しいケースもあります。しかし、リーズナブルな古家を求める層もおり、一概に「古い戸建ては売れない」とは判断できません。近年、不動産市場で古家の流通量は増加しており、今後も増えていくと予測するデータもあります。

相続した土地家屋が持つ付加価値や潜在的な魅力は、当事者ではわからないことも多いものです。更地にしたほうが良いとは限りませんので、まずは現状のままで複数の不動産会社に査定してもらい、それから判断してはいかがでしょうか。

◆相続した不要な不動産を少しでも早く売却するには

不動産会社を通じて不動産を売却する方法は、「不動産会社に依頼して購入希望者を探してもらう（仲介）」「不動産会社に不動産を買い取ってもらう（買取）」の2つがあります。

仲介で売却を依頼するメリットとは、希望する価格に近い金額で売れる可能性があること。買主を見つけるための宣伝活動は、不動産会社が対応してくれるので、売却まで一任できます。
ただし、売却相手がすぐに見つかるかはわかりません。購入希望者がローンを組む場合はローン審査もあるため、仲介での売却は、一般的に時間がかかると考えた方が良いでしょう。売買が成立したら、仲介手数料もかかります。

不動産会社に買い取ってもらうメリットは、売却まで時間がかからず、空き家をすぐに現金化できることです。売却後は不動産会社のものになるので、空き家に欠陥や不具合があった場合の責任も回避できます。内見の対応や仲介手数料も不要です。
ただし、買取の場合は価格が相場より安くなることが多く、希望する金額で売却するのは難しいかもしれません。

持っているだけでコストがかかり、維持管理も大変な「空き家」の不動産。それが家族の思い出が残る実家だった場合、誰も住む人がいなくなったからといって、すぐに手放す心境になれないのもわかります。しかし、結果的に手放すことを決断する方も多いのも事実です。

思い入れのあるお家だからこそ空き家のまま放置せず、そのお家に価値を感じて下さる方（不動産会社を含む）に譲る方が良いと考え、売却を決断されるのでしょうね。

長い目で条件の良い売却相手を探すのか、それとも少しでも早く手放したいのか。冷静に見極めて、相続で損をしないよう不動産を売却する方法を模索しましょう。

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本日は以上となります。

ご売却のご相談や、査定をご希望の方は下記よりご連絡いただければ幸いです。
次回もどうぞお楽しみに！

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