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和5年住宅・土地統計調査住まいはその時々の時代を映す鏡

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2024年9月25日に「令和5年住宅・土地統計調査」の確報値が総務省から公表されました。国民の間にどのくらい住宅が行き渡っているのか、それぞれがどのような住まいで暮らしているのかがわかるこの調査のデータから、日本の住まいの実情について見てみましょう。

　住宅・土地統計調査は、5年ごとに行われる日本の基幹統計の1つで、初めて調査が実施されたのは1948年のことです。

　第2次世界大戦中に日本は空襲によって焼け野原となり、戦後、家を失った人たちが数多くいました。終戦から3年後、国民の間にどのくらい住宅が行き渡っているのか、それぞれがどのような住まいで暮らしているのかを把握する目的で始められたのが、この住宅・土地統計調査です。

　今年は4月30日に速報値が発表されて、本誌7月号でも取り上げましたが、そのときに発表されたのは、2023年10月1日時点における総住宅数や、空き家の状況でした。今回の確報値では、これらも含め、住宅の建て方、住宅の構造、住宅の規模、借家の家賃、高齢者のいる世帯の状況など、幅広い内容について報告されています。

都心部を中心に共同住宅の割合が増加

　住宅・土地統計調査によると、2023年の総住宅数は6,504万7,000戸。前回調査の2018年に比べて264万戸増加し、過去最高になりました（図表1）。

　その内訳は、一戸建てが2,931万9,000戸で52.7％、共同住宅が2,496万8,000戸で44.9％を占めました（図表2）。数の上では一戸建てが多いのですが、1993年からの伸び率で見ると、一戸建てが21.44％増であるのに対し、共同住宅は75％増になっています。また住宅数に占める共同住宅の割合は、1993年の35.0％に対し、2023年は44.9％ですから、それだけ共同住宅、なかでもマンションに住む人が増えているということです。この数字は人々の住まい方が大きく変化したことを意味しています。

　高度経済成長期には「住宅すごろく」といって、たとえば都市居住者の場合は、「子ども部屋→寮・寄宿舎・下宿→アパート→賃貸マンション→分譲マンション→郊外の一戸建て」というように住む場所を替えていったのが、今はそうではなく、都心回帰で賃貸マンション、あるいは分譲マンションに住み続けるケースも増えています。

　住宅に占める共同住宅の割合を都道府県別に見ると、1位が東京の71.6％で、次いで沖縄県の60.9％、大阪府の57.4％となっており、その他、神奈川県と福岡県も50％を超えています（図表3）。

　一方、共同住宅の割合が低いのは東北地方で、東北6県はいずれも20％台に止まります。東北地方で共同住宅の比率が著しく低い理由は、住まいに対する文化・嗜好・風習など、習慣的なものが大きく影響しているのではないかと考えられます。

　東京都や沖縄県、大阪府で共同住宅の割合が高いのには、いくつかの理由が考えられます。たとえばその1つに「生涯未婚率」という数字があります。生涯未婚率とは、50歳時点で一度も結婚したことのない人の割合ですが、この数字が1990年代以降、急速に伸びています。

　2020年の国勢調査によると、生涯未婚率は男性が28.3％、女性が17.8％です。この数字は今後も伸び続ける見通しで、2040年には男性が30.4％、女性が22.2％になるという予測もあります。一般的に見て、単身者世帯がいきなり一戸建てを購入するケースは非常に少なく、多くの単身者は共同住宅、とりわけ賃貸マンションやアパートに住む傾向があります。

　逆に、離婚も住まいに影響を及ぼします。離婚して1人で暮らす、あるいは子供と暮らす場合も、一戸建てより共同住宅（特に賃貸住宅が多い）を選ぶケースが多いものです。

家族の形態を反映して、住まいの仕方も変化していく

　人口移動調査によると、地方圏から大都市圏に向かう人流は、男性よりも女性が多いという数字が出ています。その理由の1つとして、地方では特に女性の働く職場が少ないことがあげられます。たとえば、旅客機の客室乗務員を希望しても、現実的には地方在住のままで、この仕事に就くのは非常にむずかしいといえるでしょう。地方の女性で客室乗務員を希望するならば、東京などの大都市圏に移り住む必要があり、その場合、最初に住む場所は共同住宅がほとんどでしょう。

　住まいの場所も形も、その人の暮らしを反映する鏡です。日本経済が戦後の焼け野原から立ち上がり、高度経済成長→バブル経済→長期デフレ経済へと移行していくなかで、家族の形態も大家族から核家族、そして単独世帯の増加というように変わってきました。

　ここから先、再び大家族が見直されるようになるのかどうかは、現時点ではまったく不明ですが、住宅・土地統計調査をはじめとする統計には、その時代時代を生きてきた人々の生活様式が伺われます。そして、その生活様式の根底には、必ず住まいがあります。

　こうした数字をじっくりとチェックすることはなかなかないと思いますが、住まいを扱う不動産事業者の方々は今一度、日本人の現代史を読み解くイメージで、この統計に関心を持ってみてはいかがでしょうか。

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「令和6年版 土地白書」公表！～人は中心地目指して移動する～

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2024年6月18日に、「令和6年版 土地白書」が国土交通省から公表されました。日本における土地の現状、今後土地について政府がどのような施策を講じていくのかがわかるこの白書のデータから、日本の土地の状況について見てみましょう。

地価は緩やかに上昇

　「土地白書」は土地基本法の規定に基づいて、土地に関する情報や、政府が土地について講じた基本的施策、ならびに土地に関して、これから講じようとしている施策の基本的な姿勢についてとりまとめ、国会に報告しているものです。

　まず、この「土地白書」から、地価の動向を見てみましょう。令和6年の土地白書に掲載されている最新データは2024年1月1日時点の地価です。ざっと見ると、全国の全用途平均が、令和5年比で2.3％の上昇となり、3年連続で上昇率が拡大しています（図表1）。日本の景気が緩やかに拡大していることが、上昇率の拡大につながっています。もちろん、上昇率は住宅地か商業地か、三大都市圏か地方かによって差はありますが、総じて上昇傾向が続いています。

東京ならびに各県の中心地に人が集まる傾向が強まっている

　図表１で、全用途平均を見ると、三大都市圏のなかでも、とりわけ東京圏の上昇率が高いのは当然としても、地方四都市が7.7％という非常に高い上昇率を示しています。それとともに、それ以外の地方都市でもわずかながら上昇率が拡大しています。

　また土地白書には、土地取引件数の推移が示されていますが、地価が全国的に上昇している一方で、土地取引件数自体は横ばい、ないしは若干減少傾向にあります（図表2）。これは三大都市圏に限ったことではなく、地方圏についても当てはまります。

　なぜ土地取引件数が減少ぎみなのかというと、理由は2つ考えられます。1つは地価の上昇によるものであり、もう1つは主だったところの開発が一通り済んだからでしょう。

　住宅地に関して言うと、特に最近は利便性の高い地域に人気が集まっています。

　これは人口動態などと組み合わせて見るとわかるのですが、地方都市においても明らかに人（住まい）は中心地に向かって移動しています。札幌や仙台、広島、福岡といった、地方都市のなかでも大都市といわれる場所はもちろんですが、たとえば福井県や大分県など、大都市を持たない県においても、各県のいわゆる中心地とみなされる場所に、人が移動しています。

　その最大のケースが、日本全国から人を集めている東京、ということになります。

　このように、東京を中心にして各県の中心地に人が集まる傾向が、これからも続いていくでしょう。人口減少が続く限り、この傾向が止まることはないと見ています。

　振り返ると、新型コロナウイルスの感染拡大によって、一時的に地方、郊外が見直される動きがありました。2020年から2021年にかけては、特にその傾向が見られましたが、現在、東京都心部のオフィス出社率が70％を超えていることからすると、「東京から地方に生活の拠点を移し、リモートワークで仕事をする」というライフスタイルは、いささか現実的ではなかったようです。

　こうした点からも、ますます将来に向けて、東京をはじめとした中心地への人の移動は続くものと考えられます。

海外投資家による日本の不動産への投資意欲はピークアウト!?

　もう1つ、データで注目したいのが、「海外投資家の不動産投資額の推移」です。これはジョーンズラングラサール社の公表資料をベースにして国土交通省が作成したものですが、海外投資家の不動産投資額が、令和2年（2020年）をピークに3年連続で減少していることがわかります（図表3）。しかも、取得額が減少するのと同時に、売却額が増加しているのです。海外投資家による購入は、日本の不動産市況の押し上げ要因の1つでしたが、今後は少し低迷するかもしれません。

　その理由は日本の金利上昇と円高です。これまで海外投資家による日本の不動産投資が活発だったのは、円の調達金利が低いことに加え、円安によって日本の不動産に割安感が強まっていたことが要因でした。

　しかし、7月31日の日銀金融政策決定会合において、今後、政策金利を0.25％程度まで引き上げる方針が打ち出されました。その結果、円の調達金利が上昇するのと同時に、円安が修正される可能性も高まっています。海外投資家にとっては、これまで日本の不動産投資が有利だった条件が、逆転してしまう恐れが高まっているのです。

　基本的に海外投資家の大半は、年金や保険会社、投資会社などの機関投資家が中心です。彼らは大きな資金を運用するので、投資先となる不動産はオフィスビルなどの大型物件がメインになります。そのため、大型物件を中心に売り圧力が強まると思われます。

　ただし、そのことによってオフィスビルの市況が悪化するのかといえば、そうとも言い切れません。

　ザイマックス総研の「大都市圏オフィス需要調査2024春」によると、今後2～3年程度先までのオフィス面積について、「拡張したい」と答えた企業が19.2％で、「縮小したい」と答えた企業の5.1％を上回っています（図表4）。

　また、ここ直近、オフィス賃料が上昇し、空室率が低下していることからすると、オフィスに対する需要は堅調であり、海外投資家の売り圧力が多少強まったとしても、相場が大きく崩れるようなことにはならないと見ています。

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空き家等に係る媒介報酬の見直しについて

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国土交通省において「不動産業による空き家対策推進プログラム」が策定されました。その一環として、空き家等の流通に関し、宅地建物取引業法第46条第1項の規定に基づく国土交通大臣が告示で定める媒介報酬の上限額について改正が行われ、本年7月1日より施行されました。

1. 売買（低廉な空家等の媒介の特例）　

低廉な空家等（物件価格が800万円以下の宅地建物）については、当該媒介に要する費用を勘案して、原則による上限を超えて報酬を受領できる（30万円の1.1倍が上限）。

① 低廉な空家等とは

　「低廉な空家等」とは、売買に係る代金の額、または交換に係る宅地、または建物の価額が800万円以下の金額の宅地、または建物をいい、当該宅地、または建物の使用の状態を問わないとされています。以上により「低廉な空家等」には、単に空き家のみならず、居住中の家屋、宅地、更地も含まれます。

② 低廉な空家等の媒介の特例の主な改正点は

　改正後の告示第七（低廉な空家等の売買又は交換の媒介における特例）について、改正前との比較は下の図表のとおりです。

③ 費用を勘案してとは、どういったものなのか

　国土交通省が公表した「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」によれば、「費用を勘案して」とは、報酬額の算出にあたって、取引の態様や難易度等に応じて当該媒介業務に要すると見込まれる費用の水準や多寡を考慮することを求めるものであって、当該費用に相当する金額を上回る報酬を受けることを禁ずる趣旨のものではないとされています。

2. 賃貸（長期の空家等の媒介の特例）

長期の空家等（現に長期間使用されておらず、または将来にわたり使用の見込みがない宅地建物）については、当該媒介に要する費用を勘案して、貸主である依頼者から、原則による上限を超えて報酬を受領できる（1ヶ月分の2.2倍が上限）。

① 長期の空家等とは、どのぐらいの期間を想定しているのか

　「長期の空家等」とは、貸主である依頼者から媒介の依頼を受ける時点において、少なくとも1年を超える期間にわたり、居住者が不在となっている戸建の空き家や分譲マンションの空き室が想定されるほか、相続等により利用されなくなった直後であって今後も所有者等による利用が見込まれないものについては、期間の定めはないものとなっています。

② 長期間、空家となっている賃貸集合住宅

（アパート、マンション）等は特例の対象となるか

　賃貸集合住宅の空き室は、事業の用に供されているものと解され、特例の対象となりません。

③ 長期の空家等の貸借の媒介の特例の対象に、土地が含まれるか

　たとえば空き地は「長期の空家等」に含まれますので、特例の対象となります。

※ 上記1、2のいずれの場合も、あらかじめ依頼者への説明と合意が必要です。

　今般の媒介特例を適用して報酬を受領する場合においては、媒介・代理契約の締結に際し、あらかじめ特例で定める上限の範囲内で、報酬額について依頼者に対して説明し、合意する必要があることに、特に留意が必要とされています。たとえば媒介契約書において、報酬額のほか、特例を適用する旨を注記し、依頼者に説明を行う等の方法があります。

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令和6年度土地・住宅税制改正のポイント

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令和5年12月22日に閣議決定された令和6年度税制改正大綱を受け、本年3月税制改正法案が可決成立しました。不動産関連の税制改正をピックアップして解説していきます。

住宅ローン控除

1． 子育て世帯および若者夫婦世帯の控除対象借入限度額の拡充

　令和6年限りの措置として、子育て世帯および若者夫婦世帯（子育て特例対象個人※1）における控除対象借入限度額について、図表1のとおり、新築等の認定住宅については500万円、新築等のZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅については1,000万円の借入限度額の上乗せ措置を講ずる。

※ 1《子育て特例対象個人》

・年齢40歳未満で配偶者を有する者

・年齢40 歳以上であるが、40 歳未満の配偶者を有する者

・年齢が40歳以上であるが、年齢19歳未満の扶養親族を有する者

2． 新築住宅の床面積要件の緩和の延長

　合計所得金額1,000万円以下の場合には、床面積40㎡以上50㎡未満についても適用できる措置について、令和6年12月31日以前に建築確認を受けた新築建物についても対象とする。

既存住宅リフォームに係る税額控除

1． 子育て対応改修工事の税額控除の創設

　子育て特例対象個人（上記1参照）が、一定の子育て対応改修工事※2（図表3）をして令和6年4月1日から12月31日までの間に居住した場合、標準的な工事費用相当額（250万円を限度）の10％に相当する金額を所得税額から控除できる（図表4）。

　なお、その年分の合計所得金額が2,000万円を超える場合には適用しない。

※ 2《子育て対応改修工事》

　標準的な工事費用相当額（補助金控除後）が50万円超などの要件を満たす下記の工事をいいます。

　① 住宅内における子どもの事故を防止するための工事

　② 対面式キッチンへの交換工事

　③ 開口部の防犯性を高める工事

　④ 収納設備を増設する工事

　⑤ 開口部・界壁・床の防音性を高める工事

　⑥間取り変更工事（一定のものに限る）

2． 住宅耐震改修特別控除

　適用期限を令和7年12月31日まで2年延長する（図表4）。

3． 特定の改修工事（バリアフリー・省エネなど）に係る税額控除

　適用対象者の合計所得金額要件を2,000万円以下（現行：3,000万円以下）に引き下げた上、適用期限を令和7年12月31日まで2年延長する。

　また、対象となるエアコンの省エネ基準達成率を変更する（図表4）。

認定住宅等の新築等をした場合の所得税額の特別控除

　認定住宅等の新築等をした場合に、認定基準に適合するために必要となる標準的なかかり増し費用の10パーセントに相当する金額を、その年分の所得税額から控除することができる特例について、適用対象者の合計所得金額要件を2,000万円以下（現行：3,000万円以下）に引き下げた上、適用期限を令和7年12月31日まで2年延長する。

直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税措置

1．期限の延長

　父母や祖父母など直系尊属からの贈与により、自己の居住の用に供する住宅用の家屋の新築、取得または増改築等の対価に充てるための金銭を取得した場合において、一定の要件を満たすときは500万円（省エネ等住宅の場合には1,000万円）までの金額について、贈与税が非課税となる特例について、令和8年12月31日まで3年延長する。

2．新築の省エネ等住宅の要件の厳格化

　非課税枠が1,000万円となる新築の省エネ住宅の要件を省エネ性能が断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上（現行：断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上）であることとする（図表5）。

　令和6年1月1日以後に贈与により取得する住宅取得等資金に係る贈与税について適用する。ただし、新築住宅のうち次のものについては、現行の要件と同様とする。

①令和5年12月31日以前に建築確認を受けているもの

②令和6年6月30日以前に建築されたもの

特定の贈与者から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税制度の特例

　特定の贈与者から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税制度の特例（親の年齢が60歳未満でも適用できる）の適用期限を令和8年12月31日まで3年延長する。

買取再販で扱われる住宅の取得に係る特例措置の延長

　宅地建物取引業者により一定の質の向上のための改修工事が行われた既存住宅を取得した場合に、買主に課される登録免許税の税率を一般住宅特例より引き下げる措置を令和9年3月31日まで3年延長する（図表6）。

その他不動産税制の延長項目

1．印紙税

　不動産の譲渡に関する契約書に係る印紙税の税率の特例措置の適用期限を令和9年3月31日まで3年延長する。

2．固定資産税

①負担調整措置

　土地に係る固定資産税について、現行の負担調整措置および市町村等が一定の税負担の引き下げを可能とする条例減額制度の適用期限を令和9年3月31日まで3年延長する。

②新築住宅に係る固定資産税の減額

・新築住宅の建物について3年間（マンション等の場合5年間）の固定資産税が1/2となる特例を令和8年3月31日まで2年延長する。

・認定長期優良住宅の建物について5年間（マンション等の場合7年間）の固定資産税が1/2となる特例を令和8年3月31日まで2年延長する。

③既存住宅の耐震・バリアフリー・省エネ・長期優良住宅化リフォームに係る固定資産税の特例措置

　令和8年3月31日まで2年延長する。

3．不動産取得税

・不動産取得税の課税される宅地を1/2とする特例措置、住宅および土地の税率を4％から3％とする特例措置を、それぞれ令和9年3月31日まで3年延長する。

・新築住宅特例が適用される住宅の用に供する土地に係る不動産取得税の減額措置（床面積の2倍（200㎡を限度）相当額等の減額）について、土地取得後から住宅新築までの経過年数要件を緩和する特例措置を令和8年3月31日まで2年延長する。

・宅地建物取引業者等が取得する新築住宅を新築の日から1年（本則6月）とみなす特例措置を令和8年3月31日まで2年延長する。

4．登録免許税

　下記登記による軽減税率を、令和9年3月31日まで3年延長する。

・居住用家屋の所有権の保存登記　0.15％（本則0.4％）

・居住用家屋の所有権移転登記　0.3％（本則2％）

・住宅取得資金の抵当権設定登記　0.1％（本則0.4％）

・特定認定長期優良住宅の所有権の保存登記等に対する登録免許税の軽減措置を令和9年3月31日まで3年延長する。

・特定低炭素住宅の所有権の保存登記等に対する登録免許税の軽減措置を令和9年3月31日まで3年延長する。

5． 居住用財産の買換え等に係る特例措置（所得税・住民税）

・居住用財産の買い換え特例の適用期限を令和7年12月31日まで2年延長する。

・居住用財産の譲渡損失の特例の適用期限を令和7年12月31日まで2年延長する。

・居住用財産の買い換えに係る譲渡損失の特例の適用期限を令和7年12月31日まで2年延長する。

・特例居住用財産の譲渡損失の特例の適用期限を令和7年12月31日まで2年延長する。

令和6年からスタートする税制

　令和6年税制改正ではないですが、以前の税制改正により令和6年から適用される税制は次のとおりです。

1．空き家の3,000万円控除の要件の緩和

・昭和56年5月31日以前に建築された家屋（区分所有建築物を除く）で、その家屋を取り壊して譲渡するか、家屋ごと譲渡する場合には、譲渡のときにおいて、耐震基準に適合することの要件を、譲渡の翌年2月15日までの間に該当すれば適用されることとする。

・譲渡する不動産を取得した相続人の数が3人以上である場合には、特別控除額を3,000万円ではなく2,000万円とする。

2．生前贈与

①暦年贈与の生前贈与加算の対象期間の変更

　相続直前にした暦年贈与について相続税課税の対象にする制度（生前贈与加算）について、令和6年から7年以内（令和5年以前は3年以内）の生前贈与まで対象になります。

　なお、延長された4年間（相続開始前7年以内のうち直前3年以外）に贈与された財産については、合計額から100万円を控除した残額が相続税の課税対象になります。

②相続時精算課税制度の110万円控除

　令和6年1月1日の相続時精算課税制度による贈与から年110万円の控除ができるようになりました。

　年間110万円以内の相続時精算課税制度による贈与であれば、贈与税の申告もいらないし、相続直前の贈与（たとえ7年前のもの）でも相続税が課税されないことになります。

3． 特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例の届出要件の追加

　令和6年4月1日以後、特例を受ける場合（同一年に譲渡資産の譲渡と買換資産の取得をする場合に限る）には、譲渡資産の譲渡日（買換資産の取得日が早い場合には、その取得日）を含む「3月期間※3」の末日の翌日から2ヶ月以内に、この特例を受ける旨等の届出書を税務署長に提出することが必要になります。

※ 3 「3 月期間」とは、1 月1 日から3 月31 日まで、4 月1 日から6月30 日まで、7 月1 日から9 月30 日まで、10 月1 日から12 月31日までの各期間をいいます。

4．マンションの相続税評価の見直し通達

　マンションの建築時期や購入時期にかかわらず、令和6年1月1日以後に相続、遺贈または贈与により取得した財産の評価について、相続税評価が時価の6割を下回った場合には、6割（一戸建ての評価水準の平均値）に修正されることになります。

　対象となるのは、一室ごとに売買できる分譲マンションで、タワーマンションから小規模マンションまで幅広く影響を受けます。全国どこでも適用されることに注意が必要です。

　なお、1棟で所有している賃貸マンションやアパートは対象外です。ただし、1棟の賃貸マンションでも区分登記されていれば対象となります。

　相続税評価の計算は、「築年数」、「総階数」、「所在階」、「敷地持ち分」の観点から行われ、評価乖離率に基づいて時価60%を下回る場合、60%まで下回らない場合、時価を上回る場合に分けて修正されます。

　評価が下がる場合もありますが、相続税が上がるケースのほうが多くなると予想されます。

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令和5年住宅・土地統計調査の速報空き家対策特別措置法の効果じわり

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2024年4月30日に「令和5年住宅・土地統計調査」の速報が総務省から発表されました。1948年から続く基幹統計として最も古いこの調査の最新の数字から、日本の住宅の状況について見てみましょう。

住宅総数の伸び率は前回調査より上昇して回復傾向に

　4月30日に、令和5年住宅・土地統計調査の速報が発表されました。これから秋口にかけて、さらに詳細な全体版が発表される予定ですが、今回の速報では、全国と都道府県別の総住宅数、空き家数が先がけて出されています。

　住宅・土地統計調査は5年ごとに行われるもので、前回調査は2018年、今回は2023年に調べた最新のデータが発表されています。

　ちなみに、住宅・土地統計調査は日本の基幹統計として古い歴史を持っていて、最初の統計は1948年に出されました。まだ戦後の焼け野原だった日本において、国民の住まいがどういう状況なのかを把握するというのが、その目的だったようです。

　では、今回の速報値で何が読み取れるのかについて、考えていきましょう。

　2023年10月1日時点における日本の総住宅数は6,502万戸でした。この数字は統計が開始された1948年以来、伸び続けています。

　また伸び率を見ると、戦後、経済成長とともに住宅の数は増え続け、1970年代までは十数％の水準が続きました。それが1990年代に入って9％台に低下し、2018年の調査における伸び率は2.9％まで低下しました。一方、今回の2023年調査では前回比で4.2％増でしたから、伸び率低下はやや底を打った感があります。

　周知のように、今の日本は人口減少社会です。そうであるにもかかわらず総住宅数が増えている理由はなんでしょうか。

　答えは、単身者世帯の増加です。単身者の増加により、ワンルームマンションを筆頭にして、一人住まい向けマンションの需要が高まり、それが総住宅数の増加につながっています。

　都道府県別で見ると、前回調査比で大きく伸びたのは沖縄県で7.2％増でした。次いで東京都の6.9％増、神奈川県の5.9％増、千葉県の5.3％増と続きます。沖縄県の伸び率が高いのは、家を購入する年代の人口が沖縄県のボリュームゾーンだからだと考えられます。

　一方、東京都、神奈川県、千葉県などの総住宅数増は単身者世帯が増えていることによるものですが、実は住民が単身者ばかりになり、ファミリー世帯が減ると、住みにくい街になってしまう恐れがあります。東京23区内でワンルームマンションの新築に規制がかけられているのは、生活環境を良好に保つという狙いがあるからです。

都市部の再開発や空き家対策が奏功し空き家率は低水準で推移

　では、昨今、大きな社会問題となっている空き家の現状はどうでしょうか。

　全国で見ると、空き家数は900万戸で過去最多となり、空き家率は13.8％で、これも過去最高と、メディアなどでは報じられています。

　ただ、空き家率自体はここ10年、ほぼ横ばいといってもよいのです。2013年調査では13.5％、2018年調査では13.6％、2023年調査では13.8％であり、この10年間の空き家率に、そう大きな変化が見られません。

　ちなみにこの900万戸、13.8％という総数と空き家率は、「広義の空き家」に関するものです。

　実は空き家率には4つのカテゴリーがあります。

　第1は「賃貸用の空き家」です。新築・中古を問わず、賃貸のために空き家になっている住宅のことで、別な見方をするとテナントが付いていない空室のことを指しています。

　第2は「売却用の空き家」で、住宅メーカーが家を建てたものの、発売前で売れていない、あるいは発売したものの売れ残っている家を指しています。

　第3は「二次的住宅」で、簡単に言えば別荘がメインになります。週末や休暇のときに、避暑や避寒、保養を目的にして住む、普段は誰も住んでいない住宅や、職場の近くに借りたワンルームマンションのように、残業などで自宅に帰れないときに寝泊まりする家が、これに該当します。

　第4は、上記の第1から第3までを除いた空き家のことです。これまでは「その他の住宅」という言い方をしていたのですが、令和5年調査分からは「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」という名称に変更されました。

　そして、この第4の空き家こそが、多くの人が「空き家」として認識、社会的に問題だといわれている住宅だと思います。

　要は人が住んでおらず、放置されたままの状態になっている住宅のことです。ここでは、これを「狭義の空き家」ということにしておきましょう。

　この狭義の空き家率の推移を見ると、2013年調査が5.3％、2018年調査が5.6％、2023年調査が5.9％となっています（前掲図表2）。

　ちなみに2023年調査における狭義の空き家数は385万戸です。たしかに狭義の空き家率は上昇傾向をたどり、2023年調査では過去最高ですが、それでも5.9％ですから、狭義の空き家は、全体で見るとそれほどたくさんあるとはいえません。

　しかも、神奈川県、広島県、福岡県、熊本県、沖縄県では、2018年調査に比べて狭義の空き家率は低下していますし、東京都はやや上昇したものの、2.6％とかなり低水準です。

　都市部において空き家率が下げ止まりしているのは、2015年2月に施行の「空き家対策特別措置法」の効果が見えてきたことと、都市部の再開発によって空き家も含めた再開発が進められたことなどが理由と考えられます。 

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本日は以上となります。

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マンションの騒音問題の種類と対策

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住宅における騒音問題は、マンションなどの共同住宅での発生が主流を占めていること、一度トラブルになると問題が深刻化し解決に長い時間を必要とするなどの特徴を有しています。筆者らがマンション購入予定者を対象に行ったアンケート調査結果（図表1）でも、97％とほぼ全員が住戸の遮音性能を購入時のチェック項目として挙げていることから、本稿では、主に共同住宅の「音」の問題を対象に、対応策を含めて解説することとします。

1　マンション内で聞こえる音を区別すると？

　マンション内で発生する音を、発生系から分類すると、①空気伝搬音（空気音）と②固体伝搬音（固体音）に分けることができます。この分類は、特に音の発生系と伝搬系の差異によるところが大きく、①空気音とは空気中に音が放射され、空気中を伝搬してある点に達したり、壁などを透過（励振）して別の空間に達したりする音をいいます。たとえば、赤ん坊の泣き声やテレビ、ステレオのスピーカからの再生音、話し声や車の走行音、クラクションの音、夫婦喧嘩の声など、音の発生源から空気が振動して発生して、伝搬過程も空気振動となる音のことです。

　一方、②固体音とは、動的な力（時間変化のある力）や振動自体が建築の壁や床、天井材などに入り、連続する部材（固体）中を振動伝搬して、離れた任意の空間の壁や天井、床仕上げ材に伝わり空間内に放射される音のことをいいます。たとえば、床に物を落としたり、床上で飛び跳ねたり走ったりしたときに直下室や他の住戸内でコンコンとか、ドンドン、ドタドタなどと聞こえる音、他住戸内で襖やドアを閉めたときのバタンなどと聞こえる音、さらには、ふろ場やトイレで発生する給排水音、エレベーターの走行音など、種類は豊富です。

　集合住宅（共同住宅）はコンクリートなど、各部材や材料が連続するので、空気音より固体音のほうが聞こえやすく問題となる場合が多いため、対象音としては「固体音」の制御が重視される場合が多いのです。とにかく、音の種類としては以上の2種類が挙げられ、発生系や伝搬系が大きく異なるので、両者は区別して扱うことが重要になります。図表2にマンション内で発生・聞こえる主な音の種類をまとめておきましたので参考にしてください。

　また、別の視点による音の分類ですが、同じ大きさに聞こえても評価に相違が発生しやすいので、聞こえ方・評価として知っておいたほうがよいと思います。それは、聞こえてくる音が、意味を持つ音かどうかということと、発生音が居住者の発生する一般音などか、または共用部分・設備等から発生する音か、の違いです。同じ大きさの音でも評価に違いが発生するので、この点も予め知っておいたほうがよいでしょう。

　集合住宅の場合、いろいろな音がいろいろな方向から伝搬してきますので、このような分類を行い判断することも必要になる場合があります。まずは、音自体によって生活行為が推測できるような場合、この種の音を有意味音（有意音）、ごく一般的などこにもありふれたような音を無意味音（無意音）と区別し、一般的には両者には1ランク（5dB）程度の評価に対する変化があるといわれます。有意音は厳しく評価される場合が多いといえます。また、2つ目の共用部分からの発生音の場合も、一般的な外部騒音や隣室等から透過してくる一般的な音に比べて1ランク（5dB）程度は厳しい評価が行われる場合が多いともいわれますので、この傾向も知っておく必要があると思います。ここでいう「１ランク程度厳しい評価」とは他の騒音に比べて5dB程度低いレベルが要求されるということです。

2　騒音問題の発生要因と相手方の関係は？

　共同住宅を対象とした騒音問題の発生パターンは、対象者の区分・種類で分類しますと、①住人間（居住者間）のトラブル、②住人（居住者）と業者（マンション販売会社、工事業者など）の間のトラブル、③住人（居住者）とマンションの管理会社・管理組合間のトラブルなどが挙げられます。

　また、トラブルに対する音の種類を戸建・共同住宅別に分類してみると、図表3の例のようになります。この結果をみると、基本的な傾向として、共同住宅内（マンション内）における最も問題となる音は、上下階の「床衝撃系騒音」であり、戸建住宅の場合は外部騒音すなわち建築物側からみると、「外壁窓の遮音性能」や施工仕様や施工技術に関わる「床鳴り」の問題が多いといえます。

　ところで、共同住宅を対象としたときに、①の住人間（居住者間）のトラブルは、通常の生活時において多く発生するパターンで、トラブルの発生件数としては最も多いと思われます。この問題は、クレームや不満を言う住戸の居住者が、その直上階や斜め上の階の住戸、隣の住戸など、他住戸における居住者の生活の仕方が非常識であるから、下階や隣の住戸に大きな音が発生するとして、生活にまつわる行動、特に子供のいる家庭の「子供の遊戯時、生活時における飛び跳ね音や走行音などの床衝撃系騒音」が最も指摘の多い対象騒音として挙げられるのです。もちろん、テレビやステレオの発生音や会話音、夫婦喧嘩の声などもあります。

　これらの対象音の中で、子供が室内で飛び跳ねたり、走り回ったりしたときの発生音の原因は、特に足の踵の床衝撃による場合が多く、この場合の床面に加えられる衝撃力は低周波数成分（31.5～63Hz帯域）が主な成分になることから、床のコンクリート厚さや床構造の質量（専門的には曲げ剛性と質量）が遮断性能に大きく影響してくるため、これらの値を高めることが技術的対策方法となります。通常、この種類の騒音は、床衝撃音の中でも、音源が重く柔らかいものであることから「重量床衝撃音」と呼ばれ、マンション内の代表的な騒音として対策対象の中心となっています。

　また、音の発生が、衝撃力による振動の発生⇒伝搬⇒音の放射となることから、前述した「固体音」の代表的騒音として対策や評価の対象騒音として挙げられています。なお、居住者間の騒音トラブルとしては、ピアノ、楽器の演奏音や共用部分で話す声、子供の遊ぶ声・泣き声などの「空気音」も問題とする対象音には挙げられますが、トラブル発生の面から考えますと、固体音に対してはかなり少ない状況にあります。

　次に②のパターンですが、この種のトラブルは新築マンション購入時や既存のマンションのリフォーム時に発生する場合が多いようです。マンション購入時に消費者が予期した性能（発生音や透過音など）が実生活の中で満足できないとする場合や、リフォーム時にリフォーム前の性能に比べて感覚的に性能が低下したと感じたり、他の住戸の居住者から性能が低下したと指摘を受けた場合などに発生するトラブルです。

　このトラブル・紛争の発生原因は、新築マンション購入時においては、音響性能に対する十分な説明を受けていなかったことや、遮音性能による侵入騒音の程度まで契約項目に条件として入っていなかったり、納得できる説明がなかった場合などに発生する場合が多く、対象マンションが居住者の要求した「音環境グレード」として低すぎたことなどが、理由や原因として挙げられます。

　また、リフォーム時における遮音性能の問題は、リフォームによって性能は変化しないか、または性能の向上が達成されていないと必ずといってよいほどクレームが発生するものです。リフォームの工事期間は、普通、数週間という短期間で行われる場合が多いため、遮音性能などの変化（低下）を居住者が検知しやすく、クレームになりやすいのです。多くのマンションでは管理規約内などで、特に床仕上げ材のリフォームを対象に、床衝撃音遮断性能の推定値を設定しています。

　この性能の表現方法は、「推定L等級」とか、「床衝撃音レベル低減量」などの表記で行われていますが、基本は「リフォーム前と同等またはそれ以上の遮音性能を得ることができる床仕上げ材を用いたリフォームを行うこと」です。具体的には、「LL-45などの推定L等級」や、ある測定法による床衝撃音レベル低減量を判断基準とした「ΔL等級」などを用いて表示、説明が必要なのです。　　

　次に③のトラブルは、管理会社や管理組合に対する居住者からのクレームや申し入れなどのトラブルであり、本稿で特に重視すべき紛争とは異なりますが、分類上のトラブル発生パターンとして受け止めておいていただきたいと思います。ただし、状況や内容によっては大きな問題に発展するケースもあることは認識しておくべきことではあります。内容としては、管理規約における製品性能の判断方法、許可に関する問題や管理規約上での文言に関する解釈上の問題、騒音問題発生時における管理会社や管理組合の対応方法・対応内容の問題などが挙げられます。

３　騒音トラブルの訴訟類型にはどのようなものがあるか？

　騒音トラブルや訴訟の理由の根拠として考えると、①不法行為型訴訟、②債務不履行型訴訟の2種類（注1）が基本的根拠として挙げられる場合が多いです。

注1：「不法行為」によるトラブル：民法709条を根拠とした損害賠償請求を指す場合が多い。また、債務不履行による損害賠償請求をする場合は下記の民法415条に基づき請求する場合が多い。

民法709条：故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害したものは、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。

民法415条：債務者がその債務の本旨に従った履行をしないとき又は債務の履行が不能であるときは、債権者はこれによって生じた損害の賠償を請求することができる。

　まず、民法709条を根拠とする紛争・トラブルでありますが、民法709条は、前記枠内の注1で示すように、故意または過失によって他人の権利または法律上保護される利益を侵害したと原告側から立証されますと、それによって生じた損害を賠償する責任が被告にあるということになります。

　この内容を音環境事件に当てはめて考えてみると、たとえば、マンション等で「ステレオをある程度の音の大きさで聞いていた場合、その音楽の音が隣室等に透過し、その透過音によって、心理的、生理的影響や損害を被ったと証明されると、その損害に対応する賠償金を支払う義務が音を出している側の居住者に生じるということになります。この場合の損害は、心理的や生理的、物的損害等について成立することになります。もちろん、床衝撃系騒音の場合でも同じこととなります。

　また、債務不履行に関するトラブルは、民法415条が適用される場合です。同条では、「債務者がその債務の本旨に従った履行をしないときは、債権者（被害者）は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる」としています。判りやすく単純にいえば、民法415条は、約束違反があれば、それによって生じた損害は、違反者側が賠償する責任を負うとすることであり、当然の常識的内容といえます。

　たとえば、住宅の床をリフォームする場合、共同住宅なので直下の居住者への配慮から、同マンションの管理規約等で決めている遮音性能のLL-45以上の性能を有する床仕上げ材の直張りフローリング材を用いるとする契約書を作成して、それに見合う値段で見積もり、契約して工事を行ったところ、遮音性能が低すぎるとして紛争が起こり、床材の性能を検査した結果、実際にはLL-55相当の仕上げ材が使用されており、性能を検査した結果も当初の予測性能を2ランク以上下回っていたとなると、この性能低下によって下階の居住者が受けた物的、心理的、生理的損害を賠償する責任は、リフォーム工事を発注、設計、施工した発注者や施工業者等にあり、民法415条を根拠とする損害賠償を発注者や関係業者が負うこととなります。

　この事件の例の場合、原告はリフォーム工事を行った住戸の直下に居住する住人の場合が多く、被告としてはリフォーム工事の発注者である居住者、リフォーム工事を設計した設計者、工事業者、またはそれらの関係者すべてとなる場合があります。このように、契約違反によって行われた設計や施工による損害に対しては、契約違反をした当事者の責任によって、損害金の支払いや賠償行為が実行されることとなります。

　マンションのリフォームに伴う音響性能に対する同種の事件は多く、設計者や施工者などの建設側の知識不足や技術的対応不足などに起因するケースが非常に多いと考えます。さらには、工事の発注者である居住者の責任が問われる場合もあることも認識しておく必要があるでしょう。

　図表4には、住宅の品質確保の促進等に関する法律（通称、品確法）に基づき設置された「住宅リフォーム紛争処理支援センター」で受けた「電話相談内容」を整理・分析した結果（555件）と筆者らが収集した民事裁判記録（45件）を整理分析した結果の両者を比較する形で示しましたが、この結果をみても、戸建・マンションのケースを集計した結果は不法行為、債務不履行に基づく類型が多いことがわかります。

４　騒音トラブルの発生防止方法は？

　共同住宅における騒音トラブルの発生防止方法は、基本的に建物の音響性能を決定づけるタイミングによって2つに分けて考えることであると思います。

　まず一番目は、新築物件の場合です。新築の場合、ディベロッパーは対象建物のグレードに応じて一定の遮音性能を持つ建物を設計、施工します。この場合の設定性能は、学術基準である「日本建築学会基準」等に基づき性能設定を行い、それを満足するように設計・施工を実施します。そして、竣工後に達成している性能値を公開し、購入予定者（居住予定者）に性能をアナウンスして、性能に見合う日常生活を送ることが、発生音の防止、居住者間のトラブル防止に大事な条件となることを示し、購入予定者も、建物の遮音性能を理解、納得し、購入・入居すべきなのです。この性能に応じた限度ある生活方法が守られれば、トラブルに発展することは非常に少なくなり、たとえトラブルになったとしても、原因ははっきりするでしょうし、解決に至るまでにそれほどの時間や労力はかからないと思います。

　その基本として、皆さんご存じの「住宅性能表示」が法制化されたわけです。現状では、音環境に関わる4項目は、選択項目で法律自体が任意の形でありますので、すべての共同住宅に適用されてはいませんが、消費者からの要望として対象建物に同様な性能の表示を要求することはできます。住宅性能表示で対象としている項目の「住戸間界壁の遮音性能」、「重量床衝撃音遮断性能」、「軽量床衝撃音遮断性能」、「建物外周の開口部の遮音性能」の少なくともこの4項目については、遮断性能、生活実感としての評価などについて、住戸の販売事業者から詳細に聴いて、入居・生活前に知り性能に見合った生活をすることが、生活の方法や建物・住戸の資産価値を落とさないためにも必要なことと考えます。

　また、もう一点の問題ですが、それは入居している状態での「リフォーム工事」による問題です。一般に、新築物件購入後20～30年経つとトイレやふろ場、床仕上げ材などを新しくする大規模なリフォームを行うケースが普通です。このリフォームによって、音響性能が低下すると、それは周辺住戸から即クレームとして指摘されます。リフォーム工事は部分的な場合が多いので、数日で完了するケースが多いため、遮音性能の小さな低下も「性能が落ちた」と感じやすく、クレームにつながりやすいのです。床仕上げ材をカーペットから直張りフローリングの木質材へのリフォームは、近年、普通に行われている工事で、木質系フローリング材の床衝撃音遮断性能によっては、かなり性能は低下（軽量床衝撃音遮断性能で２～３ランク）するため、トラブルやクレームになりやすいのです。

　それ故、多くのマンション管理組合では、リフォーム時の性能確保のためにLL-40とかLL-45以上の性能を有する床仕上げ材とすること、などのリフォーム条件を管理規約内に設けている場合がほとんどです。この記述は、以上のような理由から規定されていることなのです。

　このように、技術的な対応でのトラブル防止のための方法は、もちろん実行していかないと、トラブルの未然防止は難しいのですが、居住者の住まい方の工夫でも大きな成果を期待できることも一応知っておきたいことです。騒音トラブルは、出す音の低減と出た音の遮音のどちらも同じ効果が得られることを知っておきましょう。これまでは、出た音を遮音によって低減させることをメインに話してきましたが、出す音を低下させることも重要であるということです。ただし、発生音の低減は、生活を委縮させることにつながることがありますので、それには限界があります。それ故、日常の生活、通常の生活の中ででき得る範囲で利用すべきと思います。

　たとえば、「テレビ等の音量に気をつける」、とか「サッシや引き戸、ドアなどを閉めるときは戸当たり部を見て確認しながら閉める」4）、「掃除機や洗濯機の使用時間帯には、制限を設ける」、「子供の室内での飛び跳ねや走り回りなどは禁止する」、「深夜に浴室は利用しないようにする」などは、他住戸への影響を低減させるために大きな効果が期待できるので、共同住宅居住者の生活上でのモラルとしての位置づけを一般化させていく、などの対応は大きな効果を発揮するとともに、居住者間の関係向上や建物の財産的価値の向上にも寄与できるものと思われます。

　このうち、サッシを閉める動作で「戸当たり部を見て閉める」ことによる効果を筆者が実験を行ってみた結果、文献4）に報告しているように、中周波数域では10dB以上、騒音レベルでも5dB以上の効果が得られることを筆者自ら検証しています。なお、同じマンション内で「騒音トラブル」が頻繁に起こっているなどの評判は、マンション全体の価値を大きく低下させる要因となることを居住者全員が共通認識として持つべきことと考えます。騒音訴訟などが発生しているなどの評判は、消費者にマイナスのイメージを与え、マンションの売買取引額に影響を及ぼすことは明白です。

　以上、新築時、リフォーム時、日常生活時に分けて、騒音トラブル発生防止の観点から考察してみましたが、それらの基本条件として、「居住者間のお付き合いの励行」や「知り合い・顔なじみになる」などの励行があることを知っておくべきと思います。居住者同士が知り合いになったりお付き合いが行われたりしても音の発生が制御されるわけではありませんが、知り合いの方の発生音に対しては、知らない方の発生音に比べて許容範囲が広がるものです。そういった人間の特性も利用することで、トラブルは回避されたり、問題は小さくなるものです。

５　騒音トラブルの解決方法は？

　トラブル解決の基本的な方法は、問題となっている音の「排除」または「パワーの低減」の実現となります。それが一般的には、十分達成できないので、いろいろな解決策を探ることになるわけです。

　まず、音や振動を発生させている加害者側の問題ですが、他住戸から苦情やクレームがきたら、対象音がどのような大きさや時間特性を有するものかを冷静に聞くことが必要なのです。単純に「私の住戸の発生音ではない」、とか「そんな音を発生させていない」、「うちは普通の生活をしているだけなので、音がうるさいというなら、その原因は建築にある」などと、けんか腰、感情的に対応してしまうと意見対立が起きてしまい、対象音の特定や計測などの検証に進むことができなくなってしまうからです。そういった意味では、第三者の方、管理人や管理組合の理事などを通して話したほうが話がスムーズに進むかもしれません。マンション内で他の住戸から聞こえてくる音は多くの場合が「固体音」となりますので、上の階から聞こえると感じても、必ずしも直上階の住戸からの音とは限りません。斜め上の階の住戸だったり、2階上の階の住戸や下階の住戸だったりすることがよくあるからです。

　「固体音」は前述しましたように、建物の特に躯体部分（コンクリート躯体）に衝撃力や振動が入り、建築躯体中を振動として伝搬して他住戸の壁、床、天井部分を励振させ、音として放射される種類のものを指す専門用語です。固体音の発生場所から伝搬すると、特に距離が多少離れると伝搬音の壁・床・天井からの放射音の差が小さくなり、発生音の場所や方向を特定することがかなり難しくなり、具体的な対策や制御が難しいのです。直上階住戸が音源位置と思われたら音源室と受音室に当事者がいて同時確認し、発生音の種類と特性を両者が知り、納得することが重要なのです。音源室や音源が特定され、それが日常の生活の中で制御できる音源であれば、両者の納得のもとで注意をしたり、断ったりすることで、解決や対応ができるようになると思います。

　このような、日常生活で発生する音の種類としては、図表2に掲げるようなものがあり、特に衝撃性の高い音に関する問題が多いようです。

　また、トラブルがエスカレートしてくると、単に管理組合レベルの介入では問題解決は難しくなります。住宅品確法で設置された、「住宅リフォーム紛争処理支援センター」では、まず第一段階として、①電話による不具合相談を受け付けています。そして、次の段階として、②専門家相談を受け付けており、そこでも解決が難しい場合は、③紛争処理機関を紹介するシステムが出来上がっています。音に関する不具合や相談は最近、それほど多い要因とはなっておりませんが、不具合や問題として指摘されると、上記②や③の段階までいってしまうという特徴を有する要因（不具合）といえます。その理由は、問題が「心理的」「感覚的」な判断に基づくものであることが大きく関係してくる要因であることが挙げられます。音の影響は、いったん問題になってしまうと簡単には解決できない、重要な心理的問題であるといえます。この傾向は、近年になってさらに厳しくなり、問題意識を持つ方も増加傾向にあるように感じられます。

　上記の②の段階では、建築の設計や施工・管理に長年、携わってきた専門技術者が直接、面接方式で対応してくれて問題解決策を提案してくれます。また、③の紛争処理機関による対応は、前述したように専門技術者と弁護士が「調停」や「あっせん」、「仲裁」など、ADRとしての対応で問題解決に当たってくれますので、ほとんどの場合で解決につながることが期待できます。図表5に紛争処理機関にまで、トラブルが進んでしまい、ADRによる解決策を検討された例を示しましたが、この例でも「騒音」に関わる問題が挙げられ、問題が深刻化し紛争が訴訟にまで及んでしまう傾向にあること、解決に時間を要することなどが理解できます。

　一方、これらの対応では、解決が難しい場合や納得できない場合には、裁判所に「民事訴訟事件」として訴えることもできます。裁判所では、法令や社会常識に基づき判決として言い渡したり、裁判所調停に付したり事件の内容によって、いろいろな解決策を用いて対処しています。

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本日は以上となります。

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令和6年の地価公示3年連続の上昇だが過熱感は低い

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3月26日に「令和6年地価公示」が国土交通省から発表されました。今年1月1日時点の標準地の鑑定評価をもとに決定された、不動産市況について最も基本的なデータともいえますが、この最新の結果がどういう状況にあるのかを解説します。

東京23区内の新築マンション平均価格1億円超

　少し古い話で恐縮ですが、株式会社不動産経済研究所が公表した、2023年中に東京23区で販売された新築マンションの1戸あたりの平均価格は、統計を取り始めてから初めて1億円を超えました。この価格帯のマンションを、普通の勤労世帯が買うとなると、夫婦ともに大企業でフルタイム勤務をし、ペアローンを組んで、ようやく買えるといった感じだと思われます。

　このようなニュースを耳にすると、「日本の不動産市況もいよいよバブル的になってきたのでは？」と思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。

　しかし、思ったよりも日本の不動産市況は過熱していないようです。少なくとも、1980年代から1990年代の前半にかけて生じたような、日本全国あらゆる場所の地価が高騰した不動産バブルに比べれば、今の不動産市況は、かなり冷静に上昇を続けているといってもいいでしょう。それは、地価公示を見てもわかります。

リゾート地、企業の進出地が高い

　令和6年の地価公示を見ると、日本の不動産市況は上昇が続いていることがわかります。令和5年に比べ、地価の変動率がプラスになった都道府県数は、住宅地が24から29、商業地が23から29に増加、逆に変動率がマイナスになった都道府県数は、住宅地が22から17、商業地が23から15に減少しました（図表1、図表2）。

　また、標準地番号で変動率を見ると、住宅地で上昇率の高いところは「富良野-201」がトップで、令和5年に比べて27.9％の上昇。その他、北海道千歳市の上昇が目立ちました。

 　富良野は「第二のニセコ」の呼び名が高く、リゾート開発が活発に行われています。同じく標準地番号の上昇率で8位の「白馬-1」も、長野県白馬村におけるリゾート開発が地価を押し上げています。

　さらに標準地番号の上昇率で上位10地点中、4地点もあった千歳は、最先端半導体の開発を行っている半導体メーカーであるラピダスの工場進出に伴うもので、熊本県菊陽町が台湾の半導体メーカーTSMCの進出で地価が高騰したのを連想させます。

　地価高騰というと、東京23区をはじめとして、大都市圏を中心にした動きのように思えますが、決してそうではなく、地方にも広がっています。たとえば、東北6県の住宅地の地価はすべて上昇しました。人口減少が著しい秋田県でさえも、秋田市中心部に関しては住宅地、商業地がともに上昇しています。人口減少県でもその中心地には人が集まっていて、中心地における地価上昇が、県全体の地価上昇につながっています。

　このように、地価上昇は地方にも波及しつつありますが、冒頭でも触れたように、今の不動産市況は、バブルにはほど遠いといってもいいでしょう。その根拠は、全国全用途平均の上昇率を見ればおわかりいただけると思います。

　たしかに、地方四市の全用途平均は、11年連続の上昇ですし、全国全用途平均の上昇率は、日本の不動産バブルがピークだった1991年の全国全用途平均に次ぐ2番目に高い上昇率でした。

　とはいえ、1991年における全国全用途平均の上昇率が11.3％だったのに対して、令和6年の全国全用途平均は2.3％の上昇率に過ぎません。この点からも、現在の日本の不動産価格上昇は、決してバブルなどではなく、まだ上昇余地はあると考えられます。

東京の商業地の上昇はマンション立地という側面も

　ところで、東京23区においては、2024年の住宅地の上昇率が5.4％であるのに対し、商業地はそれを上回る7.0％となりました。

　これには昨今ならではの理由があります。コロナ明けに伴う人流の回復によって、商業地の地価が大きく上昇しているという側面もありますが、同時に最近の傾向として、本来は商業立地であるにもかかわらず、そこにマンションを建築する動きがあるのです。

　特に都心部においては、マンションを建てるための適地が徐々に少なくなっていることから、商業地にマンションを建築する傾向が、ほうぼうで見られるようになってきました。代表的な例としては、渋谷の再開発が行われるなかで建てられたタワーマンション「ブランズ渋谷桜丘」でしょう。

　近年は共働きが普通になっており、とりわけ東京都心においては、住居の近くにさまざまな商業施設があることの利便性が注目されているのです。

　そうした点からすると、東京23区における地価上昇率は、商業地が住宅地を上回っているものの、商業地の上昇率には、多分に住宅地としての上昇率も含まれていると考えられます。

　こうした不動産価格上昇の今後の推移を考えるうえでは、3月19日に日銀によって実施されたマイナス金利の解除が不動産市況にどのような影響を及ぼすかに着目することが大切です。

　銀行預金の金利がほんの少し上がったことを受けて、メディアの一部では「預貯金金利が20倍になった」などとはやし立てる報道もあったようですが、今回のマイナス金利解除の実態は、「異次元の金融緩和」から「通常時の金融緩和」にシフトするというものでした。

　預貯金金利は、年0.001％から年0.02％に上昇したとはいえ、絶対水準は決して高くなく、本格的な金利上昇というにはほど遠いのが現実です。

　そこから考えても、不動産市況についても当面、活況が続くものと思われます。

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不動産賃貸業者も知っておきたい「キャップレート」のしくみ

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キャップレート（期待利回り）は通常、不動産市況の強弱を見るのに便利だといわれますが、不動産賃貸を行うにあたっても参考になる指標です。今回は、そのしくみを見てみましょう。

キャップレートは大都市では低く、地方では高い

　キャップレートとは「期待利回り」のことです。不動産賃貸業者やデベロッパー、銀行、不動産アセットマネージャーなど、なんらかの形で不動産事業に携わっている人たちが不動産を保有するとしたら、どのくらいの利回りを期待しているのかを示しています。

　キャップレートはいくつかの機関から公表されています。そのうちの一つが、多くの投資家が活用している、1999年4月から一般財団法人日本不動産研究所が調査・公表している「不動産投資家調査」のレポートです。

　立地や築年にもよりますが、一般的にキャップレートは都心よりも地方で高くなるといった傾向があります。

キャップレート＝純利益（NOI）÷不動産価格ですから、純利益が同じであれば、不動産価格が高いほうがキャップレートは下がり、不動産価格が低いほうがキャップレートは上がるわけです。

　一方、不動産の適正価格の算出法の一つに、収益還元法があります。

　計算方法は、「年間の不動産賃貸収益（純利益）÷利回り」になります。たとえば家賃収入で年間200万円の純利益が得られる物件があるとします。計算式の「利回り」には通常、このキャップレートを用いられますので、仮にこれが5％だとしたら、200万円÷5％＝4,000万円となり、この不動産物件の適正価格は収益還元法によれば4,000万円とされます。

　このことからは、純利益が一定額であるとした場合、キャップレートが上昇すれば適正価格は低下し、キャップレートが低下すれば適正価格は上昇するという関係がわかります。

　キャップレートは、投資家が不動産物件に対して期待している標準的な利回りなので、当然のことですが、実際に取引する際の利回り（取引レート）とは乖離が生じてきます。たとえば、「キャップレート＞取引レート」ならば、期待する利回りに達していなくても（物件価格が高くても）購入していることになり、両者の乖離が拡大する方向にあるときは、不動産市況が過熱気味と判断できますし、逆に、「キャップレート＜取引レート」で両者の乖離が拡大する方向にあるときは、不動産市況が低迷していると考えられます。

不動産の取引価格は高止まり

　以上の要素を前提として、まずは現状のキャップレートを見てみます。図表にしていませんが、オフィスビル、商業店舗、物流施設、宿泊特化型ホテルのいずれについても同様の傾向にあります。賃貸住宅（ファミリータイプ）のキャップレートは過去最低水準にあります。

　2000年前後から、リーマンショックが起こる2008年くらいまでの間、国内不動産業界はちょっとしたミニバブル期でしたが、そのときでも賃貸住宅（ファミリータイプ）のキャップレートは5％台でした。それが今は3％台ですから、いかに国内不動産市況（不動産の取引価格）が過熱しているかがおわかりいただけると思います。

　では、これから不動産市況はさらに活況になるのか、それとも低迷に向かうのかを、取引レートとの比較から考えてみましょう。

　日本不動産研究所の2023年10月調査分の賃貸物件のキャップレートは、ファミリータイプで見ると3.8％です。ここでいうファミリータイプとは、広さ50㎡～80㎡、築5年未満、駅徒歩10分以内、の物件を指しています。東京・城南地区におけるファミリータイプの賃貸物件の取引レートは3.5％ですから、「キャップレート3.8％＞取引レート3.5％」の状態になります。ちなみに城東地区はキャップレートが4.0％で、取引レートは3.7％ですから、東京都内におけるファミリー向け賃貸物件はかなり過熱気味であるといえます。

長期金利の上昇に伴い期待利回りも上昇

　ところで、冒頭で「純利益が同じであれば」と書きましたが、実際には都心と地方では家賃水準が違いますから、経費はそれほど大きな差はありませんので、都心のほうが純利益は大きくなります。つまり、都心では不動産価格が高いものの純利益も大きくなりますし、地方はその逆です。

　また、賃貸用住宅よりも事業用不動産のほうが、価格が高いものの純利益も大きくなります。にもかかわらず、都心のキャップレートが低く、地方は高くなる、あるいは賃貸用住宅より事業用不動産のキャップレートのほうが高くなるのはどうしてでしょうか？

　その理由は、キャップレートの中身を要素分解すると見えてきます。キャップレートは、リスクフリーレート＋リスクプレミアム＋立地プレミアムで表現されます。リスクフリーレートとは無リスク状態の金利水準のことで、日本では10年国債利回り、すなわち長期金利を用いるのが一般的です。

　リスクプレミアムは不動産を保有することで想定されるリスク量のことです。この調査では、賃貸住宅のリスクプレミアムは算出されていませんが、オフィスビルのリスクプレミアム（本調査では2.8%）にだいたい0.5％程度を上乗せしたものと考えられており、それで計算すると3.3％程度になります。

　そして立地プレミアムは、立地条件の違いによるリスク差です。当然、地方よりも都心のほうが客付けしやすいため、リスクは下がります。

　以上のようなしくみにより、キャップレートは立地、用途、不動産市況の状況によって変わってくるの

です。

　現状、リスクフリーレートに該当する長期金利は上昇ぎみで推移しています。リスクプレミアムと立地プレミアムは、そう大きく変わるものではないので、今後のキャップレートを変動させるとしたら、長期金利がカギを握ることになります。

　今後、長期金利が上昇してくればキャップレートも上がってきますから、取引レート（物件価格）の動向次第で、純利益（賃料）を上げる圧力も高まってくるでしょう。

　既存物件の賃料を上げるために、不動産管理会社の活動が大きな要因となることは間違いありません。今後は、「賃料を上げる活動をする不動産管理会社」が選ばれる時代になるでしょう。

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相続登記の義務化が施行

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所有者不明の空き家の増加が社会問題化していることが背景

　住宅・土地統計調査によると、2018年の空き家数は849万戸だった。1988年が394万戸だったので、30年間で空き家数は倍以上に増加したことになる。

　空き家が増えている理由はさまざまだ。地方から大都市への人口流出や、少子・超高齢化など、社会構造の変化によって、高齢者の単独世帯や夫婦2人世帯が急増するなかで、死去や高齢者施設への入居により居住する人がいなくなった家が空き家となる。

　普通は、その家を相続人が引き継いで活用するものだが、権利証がないと相続できない、登記することで相続税が発生する、そもそも相続登記があることを知らない、といったさまざまな誤解が重なって、相続登記がなされず、長い時間が経過して所有者不明になってしまう場合がある。

　こうして所有者不明の空き家・空き地が全国で増加し、周辺の環境悪化や民間取引・公共事業の阻害が生ずるなど、社会問題となっているため、相続登記が義務化されることとなった。

相続人間で合意がなされない場合には救済措置も用意されている

　相続登記の義務化の要点は、不動産を相続したことを知ったときから3年以内に登記しないと、10万円以下の過料が科せられるというところだ。

　ここでいう「不動産の相続を知ったとき」とは、自己のために相続の開始があったことを知り、かつその所有権を取得したことを知った日を指している。ただし、自分が相続人であることを認識していたとしても、相続財産に不動産があることを知らなければ、相続登記の義務は生じない。

　また、相続登記の義務化が行われる2024年4月1日以前に発生した相続にも、さかのぼって適用されるので注意が必要だ。過去に相続したことを認識している不動産があり、その登記を行っていない場合は、義務化の施行日である2024年4月1日か、不動産を相続したことを知ったときのいずれか遅い日から起算して3年以内に、相続登記を行う義務を負うことになる。

　とはいえ、すぐに相続登記ができないケースもある。たとえば遺言書がなく、遺産分割協議で不動産の取得者を決めなければならない場合がそうだ。あるいは相続人の数が多く、ほとんど互いに面識がないような場合は、相続人の間で合意がなされず、3年以内の相続登記ができないことも考えられる。

　この場合「相続人申告登記の申出」という制度が設けられている。この制度は、不動産の登記名義人について相続を開始したことと、自分が相続人であることを法務局に届け出れば、相続登記義務を履行したことになる。

　仮に相続人が複数いたとしても単独で申し出ることができ、申し出た相続人のみが、相続登記義務を履行したことになる。ただし、この制度はあくまでも「自分は相続人の一人である」ことを名乗っただけで、この段階では正式に不動産の所有権を取得したことにはならない。相続人として不動産の所有権を主張できるようにするには、正式な相続登記の手続きを踏む必要があることに注意が必要だ。

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改正空家対策特別措置法が施行

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日本全国に849万戸あるという空き家（総務省、2018年住宅・土地統計調査）。空き家問題は、今やとても身近なものになっている。2023年12月13日に施行された改正空家対策特別措置法（改正空家法）は、危険な空き家を生まないための管理の確保と、空き家の活用促進を大きなテーマにしている。改正のポイントを整理する。

固定資産税の優遇解除「管理不全空家」

　これまで、対策を要する空き家として空家法が定義していたのは、そのままだと倒壊して周囲に大きな悪影響を及ぼす「特定空家」だけだった。改正空家法は、管理が不十分で放っておくと特定空家になるおそれがある空き家を「管理不全空家」と新たに定義した。

　市区町村長から管理不全空家として勧告を受けると、その空き家は固定資産税の住宅用地特例（最大6分の1減額）が適用できなくなる。特定空家化してしまう手前の段階で空き家に適正な管理を確保し、特定空家の増加を防ぐための手立てだ。

　1月1日が課税基準日となる固定資産税。改正空家法の施行後、2024年の1月1日までには3週間程度しかなかったため、勧告を受け特例が解除される管理不全空家が出てくるのは2025年度の固定資産税からとみられる。管理不全空家かどうかの判断は、空き家の現況から各自治体が総合的に判断する。国土交通省が公表している自治体向けの参考基準によれば、管理不全空家は「建築物の構造部材の破損、腐朽、蟻害、腐食」、「清掃等がなされておらず、飛散のおそれがあるごみ等が敷地等に認められる」、「排水設備の破損等」などが基準に挙げられている。

　法改正によって管理不全空家が登場したことで、空き家所有者から第三者に管理を委託するニーズも高まると予想される。国土交通省では、空き家の管理をビジネスとして受ける場合の空き家管理受託に係るガイドラインを2024年3月末までに策定予定だ。

エリアで集中活用「空家等活用促進区域」

　中心市街地など、地域の拠点となるエリアに空き家がたくさんあると、地域全体の魅力や機能が損なわれてしまう。そこで改正空家法では、空き家の活用を集中的に行うことができる「空家等活用促進区域」の制度を創設した。市区町村が具体的な区域を設定し、どのような空き家活用を行うか、活用指針を定める。活用指針には、接道規制や用途規制を緩和する特例を設けることができる。

　この特例により、活用指針に沿った空き家は、敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していなくても建て替えや改築がしやすくなる。第一種低層住居専用地域に空き家を再生したカフェをオープンするといった事例も出てくるだろう。

不動産業者・団体も想定「支援法人制度」

　空き家の相談窓口となり、管理と活用に取り組む団体・企業・NPO法人などを、市区町村長が「空家等管理活用支援法人」に指定する制度も創設された。

　空き家を活用したくても、どこに相談していいかわからず、結果的に空き家をそのままにしている所有者も多い。支援法人は、市区町村から空き家の所有者情報の提供（所有者の同意を得た提供）を受けて、所有者と活用希望者に情報提供を行い、両者のマッチングや所有者からの委託により管理も実施する。このように支援法人は、人手不足の市区町村の空き家対策をサポートする役割を担うことになる。

　支援法人のなり手としては、空き家の流通や管理に専門的知見がある不動産業者や不動産団体が期待されている。

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