2022年08月の記事一覧｜浜松市南区の不動産売却はセンチュリー21浜松不動産販売｜センチュリー21浜松不動産販売

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浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。

不動産を売却する際に知っておきたい、基礎知識やお役立ち情報をお届けします。

毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産高値売却に向け、今のうちから不動産売却のノウハウを身につけてください。

「できるだけ高値で不動産を売却したい」「何から始めればいいかわからない…」

そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。

さて、これまで不動産売買の契約に関わる重要なポイントを解説してきました。今回からは2回にわたって、売買契約に欠かせない「手付金」についてご紹介します。

不動産売買では当たり前のように扱われる手付金ですが、日常ではあまりなじみがない言葉です。手付金の意味や、特有の規定を知り、不動産売却の際にぜひお役立てください。

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不動産売買に欠かせない「手付金」とは？ ～Part1～

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◆「手付金」はただのお金じゃない？

不動産の売買契約を締結する際、多くの場合、売主は買主から「手付金」を受け取ります。「売買代金の一部を先払い」したお金のように考えている方もいらっしゃいますが、厳密に言えば違います。

民法には手付に関する特有の規定が定められています。以下の3種類があり、それぞれ違った目的や機能を持っていることを覚えておきましょう。

（1）証約手付

契約成立の証拠として授受される手付。

（2）違約手付

売主・買主のどちらかに債務不履行があった場合、相手方が被った損害に充てる手付。

（3）解約手付

売買契約を解除することになったときに充てる手付。

買主が解除する場合は手付を放棄し（手付流し）、売主が解除する場合は受け取った手付金の倍額を返却（手付倍返し）する。

手付金は代金とは異なるもので、担保のような機能も持っていることがわかりますね。

本来ならば、買主から売買代金が全額支払われたとき、売主は手付金を返却しなくてはなりません。

しかし、わざわざ手付金を返却して、別に売買代金を支払うのは手間がかかりますので、「手付金を売買代金の一部として充当する」といった文言を売買契約書に盛り込み、手付金を差し引いた残金を支払う形が一般的です。

手付金を代金の一部としてただ受け取るのではなく、どんな目的をもって交付されるお金なのかを知っておくことが大事です。

◆手付金の相場はいくら？

手付金は、法令で支払うことが義務付けられているわけではありません。ただ、高額な資産取引である不動産売買では、契約履行前に予期せぬ出来事が起きたときのための保障の意味もかねて、手付金を交付するのが慣例です。

では、手付金はいくらなのでしょうか。

不動産会社が売主の場合は、手付金は20％以内と法律で定められています。個人が売主の場合、法律で定められているわけではありませんが、手付金は売買代金の10％前後が相場になっています。

不動産の売買契約を締結したあとも、他に良い物件との出会いがあれば、買主は解約に心が傾くものです。

しかし、せっかく決まった契約を反故にすることになれば、売主としては痛手。手付金が少なすぎると気軽に解約されてしまう可能性がありますし、多すぎると売主都合で解約したい時に金銭的な損害が大きくなってしまいます。

売主として考えられるさまざまな状況を想定して、10％前後の間で妥当な手付金を設定することが肝心です。

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本日は以上となります。

ご売却のご相談や、査定をご希望の方は下記よりご連絡いただければ幸いです。

次回もどうぞお楽しみに！

浜松市南区の不動産のことならセンチュリー21浜松不動産販売へご相談ください。

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相続した物件の売却を検討されている方

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そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。

さて、前回から「不動産売買契約書」について、記載内容や注意点をご紹介しています。

今回はその後編です。

売買契約書には、契約上で大切なことがあまさず記載されています。不動産売却の際に、重要事項のヌケモレがないかを確認するためにも、ぜひご一読ください。

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「不動産売買契約書」の記載内容と注意点 ～Part3～

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まずは前回のおさらいです。

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本日は以上となります。

センチュリー21浜松不動産販売では、お客様の事情やご要望を考慮した不動産買取を行っております。

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・不動産をできるだけ早く売って現金化したい

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不動産を売却する際に知っておきたい、基礎知識やお役立ち情報をお届けします。

毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産高値売却に向け、今のうちから不動産売却のノウハウを身につけてください。

「できるだけ高値で不動産を売却したい」「何から始めればいいかわからない…」

そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。

さて、前回から「不動産売買契約書」について、記載内容や注意点をご紹介しています。

今回はその後編です。

売買契約書には、契約上で大切なことがあまさず記載されています。不動産売却の際に、重要事項のヌケモレがないかを確認するためにも、ぜひご一読ください。

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「不動産売買契約書」の記載内容と注意点 ～Part2～

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まずは前回のおさらいです。

◆不動産売買契約書の一般的な項目

（1）土地・建物、契約の当事者に関する項目

（2）土地面積および土地代金の精算に関する項目

（3）売買代金や手付金、支払いに関する項目

（4）所有権の移転、登記、引き渡しに関する項目

（5）付帯設備等の引き継ぎに関する項目

（6）危険負担、契約違反による解除、契約不適合責任等に関する項目

前回は、(1)～(2)までの記載内容や注意点をご紹介しました。

今回は、(3)～(4)までの項目をご紹介します。

＜不動産売買契約書のチェックポイント＞

※(1)～(2)については、前回のブログをご確認ください。

（3）売買代金や手付金、支払いに関する項目

●売買代金の支払時期と支払方法について

契約締結時に買主から手付金を受け取り、引き渡し時に残代金の支払いを受ける形が多くなっています。土地面積の実測売買で引き渡し時に精算する場合は、その支払い方法についても記載します。

●手付金と手付解除について

契約締結時に支払われる手付金は、最終的に売買代金の一部になります。契約当事者のどちらかが契約の履行をしなかった場合の、手付金の扱いや手付解除の詳細についても明示されます。

●公租公課等の精算について

固定資産税や都市計画税など土地建物に課される税金や、光熱費、管理費などの各種負担金は、売主と買主の間で清算するのが一般的です。

契約書には、負担の区分や精算方法などが明記されます。通常は、物件の引き渡しの前日までは売主、引き渡し日以降は買主とし、精算は引き渡し日を基準に日割りで行うことが多いようです。

納付分担の起算日は「1月1日」か「4月1日」のどちらに決め、契約書にも記載します。

（4）所有権の移転、登記、引き渡しに関する項目

●所有権の移転の時期について

買主から売買代金が支払われると同時に、所有権が売主から買主に移転するのが通常です。契約書にもその旨が明記されます。

●登記申請手続きについて

売主は、買主から売買代金を受領すると同時に、物件の所有権を買主の名義に移行する登記申請手続きを行うのが通常です。契約書にもその旨が明記されます。

●引き渡し時期と抵当権の抹消について

物件の引き渡しも、売買代金の支払い、受領と同時に行われるのが通常です。

完全な所有権で引き渡す契約をした場合、抵当権や賃借権など設定されていないことを確認する必要があります。所有権の行使を妨げる権利は、売主の責任で引き渡しまでに抹消しなければならず、契約書でもその旨が明記されます。

投資用物件の売買では、賃借人やテナントが入居した状態で、賃貸借契約がそのまま買主に引き継がれる場合があります。引き継ぐ権利、引き継がない権利がそれぞれ明確に記載されているか、よく確認しましょう。

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本日は以上となります。

ご売却のご相談や、査定をご希望の方は下記よりご連絡いただければ幸いです。

次回もどうぞお楽しみに！

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毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産高値売却に向け、今のうちから不動産売却のノウハウを身につけてください。

「できるだけ高値で不動産を売却したい」「何から始めればいいかわからない…」

そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。

さて、前回までは、「重要取引説明書」について、記載内容やポイントをお伝えしました。

今回からは、3回にわたって「不動産売買契約書」を詳しく取り上げます。

専門用語も多く、難解なイメージの不動産売買契約書ですが、どんなことが書かれているのでしょうか。

記載内容や注意点をご紹介しますので、不動産売却の際にぜひお役立てください。

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「不動産売買契約書」の記載内容と注意点 ～Part1～

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◆「不動産売買契約書」に書かれていることは？

不動産の売買は、高額な資産を対象とした取引です。

契約内容や権利関係が複雑なため、不明確な状態で契約を締結すると、当事者同士でトラブルが発生する可能性があります。

そのため、主要な契約内容を書面に記載して、契約当事者が互いに十分理解したうえで、契約を締結することになっています。宅地建物取引業法においては、宅建業者が契約内容を記載した契約書に記名押印して交付することになっています。

◆不動産売買契約書の一般的な項目

（1）土地・建物、契約の当事者に関する項目

（2）土地面積および土地代金の精算に関する項目

（3）売買代金や手付金、支払いに関する項目

（4）所有権の移転、引き渡し、登記に関する項目

（5）付帯設備等の引き継ぎに関する項目

（6）危険負担、契約違反による解除、契約不適合責任等に関する項目

＜不動産売買契約書のチェックポイント＞

今回のメールでは、（1）～（2）までを詳しく見ていきましょう。

（1）土地・建物、契約の当事者に関する項目

●契約の当事者について

売主と買主の住所・氏名を記載します。

●売買される物件について

売買対象となる物件と範囲を明確にします。一般的には登記簿に基づいて表示されます。

（2）土地面積および土地代金の精算に関する項目

●対象面積について

土地の面積は、登記簿に表示された面積と、実際の面積が異なる場合があります。

登記簿の面積で決定する場合は、実測面積と相違があっても異議を申し立てないことを明示。実測面積で代金を決定する場合は、契約までに実測を行って決める方法と、契約後に実測して登記簿上の面積の差額を精算する方法、契約で決めたどちらかが明示されます。

●境界について

売主は、物件の現地で買主の立ち会いのもと、隣地との境界がどこかを示さなくてはなりません。境界が不明な場合は、契約前や契約後、引き渡しまでに土地家屋調査士や測量士などを交えて、境界を確定します。あいまいなまま契約書を取り交わすと、トラブルのもとになります。

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本日は以上となります。

センチュリー21浜松不動産販売では、お客様の事情やご要望を考慮した不動産買取を行っております。

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・不動産をできるだけ早く売って現金化したい

・ご近所に売却を知られることなく進めたい

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・他社での買取り金額では納得出来ない

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【取引事例】

浜松市南区白羽町

◇浜松市南区白羽町：土地
◇土地面積：65坪

◇成約年月：2022年7月

当社は、浜松市を中心に不動産の売買や不動産の買取を行っております。

お蔭さまで、相次ぐ成約に伴い、売却物件が大変不足しております。

相続・空き家・住み替え・買い替えなどでご売却をお考えのお客様は、

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地元密着の当社では、浜松市の空家・空地の買取業務にも注力いたしております。

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査定額と売出価格はどう違うの？

査定価格と売出価格について解説します

自宅の査定を依頼したら「査定価格」を提示されたのですが、この金額で売り出ししないといけないのですか？

いえ、「査定価格」とは「売出価格」を決めるにあたって不動産会社がアドバイスする価格なので、必ずしも査定価格で売り出す必要はありません。

「査定価格」と「売出価格」の違いって何ですか？

「査定価格」は、営業担当者が物件を評価し、周辺の相場などをもとに適正と思われる価格を算出した価格です。

次に「売出価格」は不動産会社が出した査定価格を基に、売主様の希望やご売却の理由、

同一マンション内また同一エリア内の売出状況を見て相談をして決める価格になります。

なるほど、高く売るためには高めの「売出価格」を希望すればいいんですね。

いえ、査定価格を大きく上回る「売出価格」で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要し、結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあるので売却ご事情を踏まえて「売出価格」を決定していただくのが良いかと思います。

売却理由によって「売出価格」も変わってくるんですね。どのようなパターンがあるのですか？

例えば時間的余裕がある場合、購入希望者をゆっくり待つ余裕がありますので、ご自身が希望する「売却希望価格」を「売出価格」としてそのまま設定し、その価格で購入してくれる買主を待つこともできます。

なので、極論を言えば、査定価格が4,000万円だったとしても、売出価格を5,000万円に設定することも可能です。

ただ査定価格は、不動産会社が持つ独自のデータを踏まえ、プロの目で判断・分析して算出している価格となりますので、「査定価格」からあまりにもかけ離れた「売出価格」となってしまうと先ほどもお伝えしたように最終的に査定金額を下回る額でしか売れないというケースも考えられます。

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【取引事例】

浜松市浜北区中瀬

◇浜松市浜北区中瀬：戸建て

◇間取り：4DLK 

◇成約年月：2022年7月

当社は、浜松市を中心に不動産の売買や不動産の買取を行っております。

お蔭さまで、相次ぐ成約に伴い、売却物件が大変不足しております。

相続・空き家・住み替え・買い替えなどでご売却をお考えのお客様は、

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浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。

浜松市で、中古住宅の買取物件を募集中です。

・住み替えを検討している

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共有持ち分だけを売却することはできるの？

共有持ち分の売却について解説します

急に資金が必要になったので、兄と共有名義の不動産を売却したいのですが、兄が承諾してくれずに困っています。

何か解決する方法はないのでしょうか？

それはお困りでしょうね。

基本的にはお兄様にご理解いただき、同意の元で通常売却していただくのが一番良いと思うのですが、

どうしてもお兄様の同意が得られない場合は『持ち分売買』という方法があります。

自分の持ち分だけ売買できるのですか？

はい、法的には可能です。

それでも兄は承諾してくれないと思うのですが・・・？

持ち分売買の場合、お兄様の承諾は必要ありません。

え？勝手に持ち分を売却できるのですか？

はい、そうです。

そんな持ち分だけ購入してくれる人はいるのですか？

購入者にとってはリスクのある取引ですので、一般の方に買っていただくのは難しいですが、

持ち分売買を積極的に行っている専門家もいらっしゃいますので、不可能ではありません。

デメリットはありますか？

はい、やはり購入者側にとってはリスクの高い取引ですので、

通常売却するよりは3割前後低い価格での契約になります。

多少安くても現金化できるのなら、ありがたい話です。

持ち分を購入した人はその後どうされるのですか？

基本的には、他の共有者の持ち分を売っていただくか、こちらの持ち分を購入していただくか

という交渉をして、共有状態の解消を目指します。

なるほど、その交渉が長引いたり、共有状況の解消が出来ない場合は購入者のリスクという事ですね！

はい、そうです。

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