2023年02月の記事一覧｜浜松市南区の不動産売却はセンチュリー21浜松不動産販売｜センチュリー21浜松不動産販売

危険負担　引渡し前の滅失・損傷

最近は異常気象も多いですが、不動産取引にも影響があったりしますよね？

はい、例えば売買契約を締結した後、引き渡しまでに天災地変で売買の目的物が滅失してしまうなどのケースも考えられます。

天災地変で滅失というと？

落雷で建物が壊れてしまった、水害で建物が流されてしまった、などでしょうか。

売主様・買主様のどちらの責任でもなく取引の対象物が滅失、無くなってしまうと言う事です。

そういった場合、どのようになるのでしょうか。

2020年4月1日に民法が改正されましたが、それ以前のいわゆる「旧民法」では、契約自体は成立しているので買主様は売買代金を支払わなければならないとなっていました。

えっ。無くなってしまっているのに支払わなければならないんですか！？

はい。債権者主義と言い、買主様が目的物の引き渡しに関する危険を負担する事になっていました。

ですが、不動産の売買契約書では、天災地変等の売主買主どちらの責任でもない事由によって対象物が滅失や損傷してしまった場合について、特約で民法とは異なる取り決めを行っていました。

どういった取り決めですか？

全部が滅失してしまったり、修復が不能な場合や修復に過分な費用や日数が掛かるといった場合は解除することができる、というような特約です。

相手方へ通知し、売主様が買主様へ受領済みの金員を無利息で返還して解除、という特約が一般的でした。

それほどでない場合はどうだったんですか？

引き渡し前の損傷については、売主様で修復の上買主様に引き渡すようにしていました。

では、改正された民法ではどうなんでしょうか？

引渡し前で、なおかつ引き渡しが不能である場合、買主様の支払い債務は消滅しないものの、代金の支払いを拒絶できる、ということになりました。

払わなくても良いんですね。

改正された事によって、実際の取引の場での運用と民法が近づいたという感じかと思います。

なるほど。

あくまで、天災地変などの売主様に責任がない場合です。

売主様には引き渡しまで「善管注意義務」善良なる管理者の注意義務があります。

注意不足の場合は、当然売主様の責任が発生します。

問題なく取引、引き渡しができるよう細心の注意を払うことが重要です。

わかりました、有難うございます。

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山林の売却

親から相続した山林を売却したいのですが、売れるのでしょうか。友人から山林の売却は難しいと云われたのですか・・・

はい。確かに、不動産は需要と供給によって価格が決まりますし、市街地での不動産とは異なり山林は場所によって、売却が難しいケースもあります。

そうなんですね。もし、売却したいといった場合、不動産会社に相談しても良いものなのでしょうか。

はい。ただし、問い合わせ先は必ず山林のある地元の不動産会社にしてください。また、不動産会社によっては、山林の取扱いをしていない場合も多いのでご注意ください。その他に、所有されている山林がどの種類になるのかも把握された方が良いですね。

山林に種類があるのですか？

はい、あります。山林は４種類ありまして、「都市近郊林地」「農村林地」「林業本場林地」「山村奥地林地」です。このうち、市街地により近い都市近郊林地の相場が最も高くなっています。また、山林の樹木の品質などによって値段がかわります。

分かりました。役所で調べてみたいと思います。あと、親から引き継いだ山林ですが、

実は一度も見たことがないので、正確な土地面積は分からないのですが大丈夫でしょうか。

山林の売買は、宅地と異なり、測量をすることが困難な場合が多いので、実測面積での清算を行わない、いわゆる公簿売買が一般的です。ただ、トラブルを避けるためには、測量をすることや、専門家を通して、面積を確認することをおすすめします。先ずは不動産会社にご相談頂いた方が良いと思います。

わかりました。公簿上の土地の広さは、分かると思うのですが、価格はどのように調べたら良いでしょうか。

不動産会社の担当者にお尋ね頂くのが良いと思いますが、事前に調べて頂くことも可能です。

事前に調べることが出来るのですね！それにはどうしたら良いですか。

はい、国土交通省が「不動産価格情報検索」というサイトを公開しておりますので、所有されている山林の住所を検索していただければと思います。ただ、場所によっては、取引事例がなかったり、山林の状況によっては、検索された情報よりも低い金額での売却も十分に考えられますので、あくまでも目安という位置づけに捉えていただければと思います。

親から相続してみたものの、どうすればよいか分からなかったので、少し安心してきました。まずは、引き継いだ山林をもう一度調べて問合せしてみたいと思います。

はい。その方がよいですね、問合せをされる際には、情報が分かるよう手元に準備してから問い合わせをされると、よりスムーズに進むと思います。コロナにより、山林を購入したい需要もあるようですので、良いご縁が見つかると良いですね。

その他、注意しておくことはあるでしょうか。

はい、山林に特有な制限があります。森林法による開発許可が必要な場合があったり、保安林であれば、伐採に都道府県知事の許可や届出が必要です。また、その山林が市街化調整区域内にあれば、原則、一般住宅の建築はできません。これらの制限の有無により、売却の難易度や売却価格などに影響があります。これらの制限についても、不動産会社にご確認頂いた方が良いと思います。

わかりました。ありがとうございました。

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浜松市南区河輪町

◇浜松市南区河輪町：土地

◇成約年月：2023年1月

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【取引事例】

浜松市中区上島

◇浜松市中区上島：土地

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センチュリー21のスタッフがお客様から日頃よく質問される項目をまとめました。

住まいのご売却や買い替えの参考にしてください。

まとめてお読みになられたい方は画面左側（ＰＣ・タブレット）もしくは記事下側（スマホ）にカテゴリご売却・お住み替えＱ＆Ａという項目がありますのでそちらからご覧ください。

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【Q3】査定をお願いした場合、売らないといけないのでしょうか？

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そのようなことはいっさいございませんのでご安心ください。売る、売らないはお客様の判断ですので、ご参考にしていただくだけでも結構です。

参考になるページ⇒お気軽にご相談ください　

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本日は以上となります。

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次回もどうぞお楽しみに！

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